Мне нужно знать, кто подписывает акт о приемке работ по текущему ремонту при форме правления дома: ТСЖ, ЖСК и непосредственной форме управления

Здравствуйте Анастасия

Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ.

Вам следует ознакомиться с положениями договора МКД, заключенного между собственниками Вашего дома и УК. Однако, скорее всего там не будет прописано, кто должен подписывать акты выполненных работ с УК от имени всех собственников.

Таким образом, стоит обратиться к Гражданскому и Жилищному Кодексам РФ.

Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.

Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ). При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт. Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом: контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления; подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме; подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160, п.1 ст.182, ст.185 ГК РФ).

С уважением Андрей Макаров.

Здравствуйте, Анастасия.

На примере ТСЖ.

ЖК РФ Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

Деятельность Правления регулируется Уставом ТСЖ.

Но по общему правилу от имени Правления прежде всего действует Председатель правления, либо лицо, уполномоченное представителем на основании доверенности.

ЖК РФ Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Здравствуйте, Анастасия!

Полномочия по подписанию такого акта предоставлены председателю совета МКД пунктом 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, но из части 1 этой же статьи следует, что совет МКД избирается, если не создано ТСЖ или дом не управляется жилищным кооперативом.

В случае с ТСЖ, исходя из ч. 2 ст. 149 ЖК РФ, акт подписывает председатель ТСЖ.

В случае с жилищным кооперативом, согласно ч. 2 ст. 119 ЖК РФ — председатель правления жилищного кооператива.

В случае с непосредственным управлением, согласно ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, необходимо выбрать лицо, уполномоченное на подписание документов от имени всех собственников. Соответствующее решение принимается на общем собрании. Также можно выдать человеку доверенность в простой письменной форме от имени всех или большинства собственников.

Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД составляется по форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

В реквизитах акта указаны две стороны:

1) уполномоченный собственник помещения в МКД;

2) лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию и ремонту ОИ в МКД.

подписание актов выполненных работ при непосредственном управлении осуществляется председателем совета МКД или уполномоченным лицом (ч. 2 ст. 161, ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

От имени ТСЖ такой акт подписывает председатель правления ТСЖ или иное лицо на основании доверенности, выданной ТСЖ.

В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать в том числе надлежащее содержание общего имущества в доме.

 Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

При непосредственном управлении ответственность за содержание ОИ несут лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту ОИ в соответствии с заключенными договорами (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил содержания общего имущества).

При управлении УО она несет ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил содержания общего имущества).

Если созданы ТСЖ, кооператив, ответственность за содержание ОИ несут ТСЖ, кооператив (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

… Заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

1) подрядные организации;

2) совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

… Исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества  является Правление ТСЖ (ч. 4 ст. 147 ЖК РФ).