Уплата НДФЛ с продажи недвижимости

Владислав!

Никаких рисков в данном случае для вас нет.

Такой способ подтверждается судебной практикой

Вам достаточно в расписке указать полную стоимость данного участка в размере 1 млн. рублей. Если возникнут обстоятельства, когда будут требовать с вас возврата денежных средств в размере 1 млн. рублей, при этом в договоре будет стоять 300 тысяч рублей, суд при вынесении решения будет руководствоваться распиской, а не договором.

Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)

Добрый день!

Договор на 300т.р. можно составить. В дальнейшем, в случае продажи Вами земли размер понесенных расходов будет только 300 а не 1 млн. Это минус для Вас. 

Расписка будет составляться на что? Что в ней планируете указать? Что Вы продавец получил денежные средства в счет уплаты за землю или просто что получил деньги? 
Для Вас как Покупателя такая расписка никаких рисков не несет. Рискует только Продавец если по ней Вы в дальнейшем попробуете взыскать средства (если она остается у Вас). 

Передачу денежных средств планируется провести через ячейку. Какие риски есть при проведении сделки в такой форме?

 Владислав, добрый день! По сути это притворная сделка ( ст. 170 НК РФ) и последствия ее разъяснены в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

т.е. в случае спора установив, что реальная сделка была на условный миллион а не 300 тыс. что подтверждается иными доказательствами, суд будет рассматривать такую сделку как совершенную на 1 млн. а не на 300 тыс. А если разбирать более детально надо учитывать, имеется ли у продавца возможность снизить налог законными способами (применить вычет, учесть расходы) или он предлагает такие условия по незнанию либо по иной причине. А Вам надо учитывать, что в будущем для снижения налоговой базы при продаже участка или получении вычета вы не сможете учесть в расходах сумму больше чем указано в договоре несмотря ни на какие расписки

Какие риски есть при проведении сделки в такой форме?

 Здравствуйте. Риски состоят в том, что при признании по каким-то причинам сделки недействительной будет затруднительно доказывать, что Вам надлежит вернуть именно миллион, а не 300 т.р. Конечно были решения судов о том, что расписка тут может иметь значение, но никогда не знаешь как повернется практика, поскольку формально, разделяя сделку на такие части Вы (точнее Ваш контрагент) преследуете противоправную цель уклонения от налогообложения. А в соответствии со ст. 169 ГК РФ

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.   

Есть ли в этом смысл? Вы конечно можете решать сами. Я бы не стал рисковать, а просто поделил возможный налог пополам и немного добавил к цене. Это того стоит.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.   

Здравствуйте.

1. Риски судебных споров. В приведенном коллегой примере судебной практики людям пришлось до Верховного суда дойти, чтобы взыскать полную сумму.

Кроме того, передавая сумму сверх предусмотренного договором недобросвестный по человеческим качествам покупатель вправе предъявить требования на основании ст.1102 ГК РФ о взыскании неосновательного обогащения.

2. Вы указываете:

Сейчас выходим на сделку по покупке земли условно в 1млн

Если цена договора 1 млн. рублей, продавец является физ.лицом и участок не использовался для предпринимательских целей,  то занижать стоимость нет никакой необходимости, так как он может использовать налоговый вычет в соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФв размере до 1 млн.рублей

Риски для Покупателя при указании разной цены за покупаемую недвижимость (в договоре — заниженная цена, реальная цена — в расписке):

1.Если покупатель оплачивает за покупаемую недвижимость выплатил всю сумму за недвижимость, и ту, которая указана в договоре, и ту, которая была указана в расписке, он рискует тем, что в случае признания сделки недействительной покупателю будет возвращена лишь та часть суммы, которая прописана в договоре купли-продажи.

2.Если покупатель будет для оплаты использовать кредитные средства, на этапе оформления договора если банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в одобрении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора.

3. Если купленную по заниженной стоимости недвижимость покупатель будет в дальнейшем продавать менее, чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты по оплате НДФЛ будут большими.

Т.е. получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости не получится.