Можно ли увеличить долю собственности за счёт ремонта в новостройке?

Уважаемый Андрей.

При наличии подтверждающих документов о ремонте, который будет являться неотделимым улучшением, Вы можете подать иск на увеличение своей доли на этом основании.

Плюс к этому можете ходатайствовать в суде о проведении экспертизы, поскольку Ваши экспертизы разнятся, и суд будет принимать решение на основании неё.

С уважением.

Здравствуйте, Андрей.

По поводу увеличения доли за счет затрат на ремонт, в ч. 3 ст. 245 ГК РФ указывается, что 

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

В суд необходимо обращаться с иском о признании права собственности исходя из нового распределения долей, с учетом Вашего вклада в ремонт. 

Имейте в виду, что суд, это долго, сложно, потребует доп. затрат на юриста и не гарантирует требуемого результата.

С уважением.

Здравствуйте, Андрей!

Прежде всего о возможности проведения новой оценочной экспертизы.

Да, проведение такой экспертизы возможно и даже необходимо в случае, если Ваш спор со вторым собственником будет разрешаться в суде. Суд по Вашему ходатайству или по ходатайству второго собственника назначит дополнительную экспертизу и ее результаты, скорее всего, положит в основу своего решения.               Вы спрашиваете: «Возможно ли увеличить мою долю собственности на основании затрат на ремонт?»

Да, это возможно, если Вами будут представлены суду соответствующие доказательства. 

Далее Вы спрашиваете: «с каким иском обращаться в суд? На перераспределение долей и выделение реальной доли?»

Обращаться нужно в суд с иском об определении долей квартиры, принадлежащей на праве собственности двум лицам.

При рассмотрении и дела может возникнуть проблема вот в чем: как Вы пишете, ремонт квартиры производился 5 лет назад. Собственник доли квартиры может заявить суду ходатайство о применении срока исковой давности и в этой связи требовать отказать Вам в иске. Поэтому, если возможно, сделайте так, чтобы в суд обращался второй собственник. Вам невыгодно самому заявлять такое ходатайство.

По отношению ко второму собственнику у вас возникли требования вытекающие из положений по неосновательному обогащению:

-в первом случае вы можете взыскать с него сумму, уплаченную за него по договору (но не поменять соотношения долей);

-во втором случае, так как у вас не было письменного соглашения по выполнению ремонта, использовать нормы ГК РФ о содержании долевой собственности будет затруднительно, половину стоимости ремонта придется взыскивать также как неосновательное обогащение.

Экспертизу во втором случае лучше назначать после обращения в суд, принеся ходатайство непосредственно в процессе, там же сформировать вопросы.

Андрей! Согласен с вышесказанным.

Вы не сообщили о Вашей конечной цели.  Как я понял порядок пользования квартирой не определен. Оценку Вы проводили  всей квартиры, а не ее виртуальной доли ЗНАЙТЕ! Вас никто свою долю продать заставить не может.  Значит он продать может только свою виртуальную долю вместе в Вами.  Вы бы купли виртуальную долю с соседом, от которого не знаете что ожидать за рыночную стоимость не доли а квартиры, который возможно специально не продает свою долю? Вы имеете право преимущественной покупки.И если он продаст свою долю по цене ниже той которую предложит Вам Вы вправе обратиться с иском в суд об обращении на себя прав покупателя. Не буду давить Вас ссылками на статьи, Если у Вас будет интерес обратитесь  ко мне, либо к другому адвокату в Вашем городе.

Здравствуйте Андрей Я внимательно прочитал вашу ситуацию вам надо обратиться в суд и для этого у вас есть все необходимые доказательство.

у вас есть квитанция на 550 тыс.р которую вы заплатили место второго собственника, и договор ремонта. В иске надо оформить две требования и сумму на 550 тыс. р и сумму ремонта. Да и еще обязательно нужно ходатайствовать на оценку ремонта со стороны судьи 

Здравствуйте, Андрей!

Изменение долей возможно не при любом ремонте, а при таком ремонте, когда например, увеличивается  площадь строения, появляется второй этаж, происходит значительное удорожание квартиры и т.д.

Вот для примера выдержка из судебного акта:

Кроме того, судебная коллегия полагает также возможным согласиться и с выводом суда первой инстанции о том, что сам по себе текущий ремонт бывшей в употреблении вещи, в данном случае квартиры, находящейся из-за эксплуатационного износа в состоянии, не позволяющем в полном объеме извлекать из нее полезные свойства, не может применительно к положениям п. 3 ст. 245 ГК РФ рассматриваться в качестве неотделимых улучшений, и соответственно не порождает у лица права на увеличение его доли в праве общей собственности.При этом следует учесть, что по смыслу п. 3 ст. 245 ГК РФ к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом, поскольку иной подход к данному вопросу означал бы, что любой текущий ремонт, произведенный одним из совладельцев, давал бы ему право на изменение долей. Применительно к жилым домам неотделимые улучшения, влекущие изменение размера долей в праве общей собственности на данные объекты недвижимости, как правило, означают проведение одним из собственников работ по увеличению полезной площади жилого дома.Принимая во внимание, что произведенные истцом работы по своему характеру были направлены на поддержание квартиры в исправном состоянии и ее сохранение, были не связаны с изменением полезной площади квартиры, а способствовали лишь в большей степени комфортности использования объекта недвижимости, то осуществленный К.Б. ремонт жилого помещения, принадлежащий сторонам на праве собственности, не может повлечь увеличение его доли в общем имуществе, поскольку участники долевой собственности обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ).

Что касается сумм, уплаченных Вами за второго собственника и за ремонт, у Вас есть основания их требовать с ответчика, но если он заявит о применении срока исковой давности, в этом иске Вам будет отказано.

Андрей, позволю высказать свое мнение о том, что в Вашем случае обращение  в суд с иском как о перераспределении долей (увеличении Вашей), так и о взыскании денежной компенсации за половину ремонта бесперспективны, если только есть шанс заключить мировое соглашение.

Т.к. по ГК РФ пользование имуществом, находящимся в долевой собственности должно происходить по соглашению собственников. У вас отсутствует письменное соглашение о том, что  второй собственник дал согласие на проведение ремонта и за такую стоимость. В данный момент он скажет о том, что он не хотел ремонта такого дорогостоящего, ему хватило бы и просто поклеить обои, все было только вашей инициативой и брать на себя обязательства по выплате вам половины ремонта не будет. Вы хотели такой ремонт и живите с ним. Кроме того, пропущен срок исковой давности для взыскания половины стоимости ремонта, неосновательного обогащения и т.д.- 3 года. Вы не уточнили какой ремонт был вами произведен — перепланировка, снос стен или что-то другое глобальное, которое резко увеличило рыночную стоимость квартиры, если просто хороший ремонт, то он не будет расценен как крупное неотделимые улучшение квартиры, следовательно у вас и не будет оснований для перераспределения долей и взыскания компенсации.

При продаже второй собственник обязан вам предложить в соответствии со ст. 250 ГК РФ выкупить у него долю, вот тут и можете поторговаться, проведя еще раз третью экспертизу. И учтите, стоимость доли всегда намного ниже рыночной стоимости половины квартиры. если бы вы её продавали целиком и потом делили денежные средства.  

Выросла ли она в цене? Сейчас на рынке аналоги моей квартиры в
новостройке стоят 3,7-3,85 млн.р. Квартиры «вторички» (с отделкой, т.е.
ремонтом) 5,0-5,5млн.р. Т.е. да отделка пустой квартиры увеличила её
стоимость на рынке. 

   Вы имеете право на первоочередное приобретение доли в квартире. Напишите претензию второму собственнику с требованием возвратить вам 550 тысяч рублей и половину стоимости ремонта. Напишите приблизительно так — согласно устной договорённости о возмещении с вашей стороны мне в дальнейшем 50% ремонтных работ в квартире №.....,  мной были оплачены следующие виды работ — и перечисляете, на общую сумму… рублей. Сумма, которую вы обязаны мне возместить составляет… рублей.  Так как вы отказываетесь возместить мне данную сумму, предлагаю возместить мне данные средства в месячный срок, в противном случае буду вынужден обратиться в суд. Срок течения исковой давности начинает течь с момента когда вы узнали или должны были узнать, что должник вам платить не собирается. Никто не запрещает вам давать ему отсрочку по платежам. Это ваши деньги. Потом через месяц  вы обращаетесь в суд и получаете на руки решения о возмещении указанных сумм. При выкупе — данные суммы вычтутся из суммы его доли. Или же требуйте передачи вам в собственность его доли с выплатой ему разницы с учётом долгов.