Подскажите, правда ли дачная амнистия упрощает требования к дому при регистрации?

Question

Хочу построить дом на участке. Согласно нормам, он должен располагаться на расстоянии минимум 5 метров от дороги. Я слышал, что сейчас действует закон о «дачной амнистии». По словам знакомых, это, в том числе, означает, что к подобным требованиям относятся не слишком строго. То есть постоянно слышу такой совет: «строй дом как хочешь (но без совсем грубых нарушений), потом зарегистрируешь без проблем по дачной амнистии». Подскажите, правда ли дачная амнистия упрощает требования к дому при регистрации? Интересует не только формальная (законная) сторона вопроса, но и правоприменительная: насколько на самом деле Росреестр жестко следит за этими правилами?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Максим. Требования к расстояниям от границы соседнего участка содержатся в градостроительных регламентах Правил землепользования и застройки Вашего поселения. Выяснить пятно застройки можно заказав градостроительный план земельного участка, который выдается местной администрацией по заявлению правообладателю бесплатно в соответствии со статьей 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Дачная амнистия не избавляет застройщиков от соблюдения требований градостроительных регламентов. Регистраторы Росреестры обязаны проверять соответствие тех.плана требованиям градостроительных регламентов. При дачной амнистии есть вариант договориться с кадастровым инженером, который может нарисовать дом на тех плане участка как положено а не как это на самом деле, но это незаконно естественно. Отступить от требований градостроительных регламентов возможно посредством обращения в местную администрацию в порядке статьи 40 Градостроительного кодекса РФ, если Администрация даст такое согласие. Градостроительный кодекс Статья 40. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Я бы Вам рекомендовал строиться после получения ГПЗУ и с подачей уведомления о планируемом строительстве в порядке статьи 51.1. Градостроительного кодекса

Сергей Баландин · Answer

Здравствуйте. Действительно, согласно положениям ч.13 ст.70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при проведении гос. экспертизы документов гос. регистратор не вправе приостановить гос.регистрацию права собственности на объект недвижимости в случае несоответствия размещения здания минимальным отступам от границ земельного участка. Однако существуют санитарные и противопожарные нормы, в случае нарушения которых соответствующие органы ( Роспотребнадзор, Госпожнадзор) могут применить меры административного воздействия. Поэтому я согласен с мнением эксперта Г.Кураева о предварительном заказе ГПЗУ, в котором будут указаны ограничения по строительству (размещению) дома. Удачи.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Вопрос спорный, это может быть на удачу. Есть официальная позиция Росреестра, в которой они говорят, что при правовой экспертизе регистратор не проверяет соответствие жилого дома требованиям градостроительных регламентов (ст 30 ГрК РФ). Это задача администрации. Регистратором обязан проверить соответствие жилого дома требованиям п 39 ст 1 ГрК РФ, правоустанавливающие документы и т.д. Но только не отступы от границ участка. Однако! Есть очень много случаев в разных регионах, когда регистраторы приостанавливают регистрацию права и постановку на государственный кадастровый учет жилого дома, если речь идет о нарушении отступов. В таком случае можно обжаловать приостановку, но в суде выяснится что есть нарушения град регламентов, поэтому судья вряд ли пойдет против и тогда придется в судебном порядке признавать права на основании ст 222 ГК РФ на жилой дом. И еще чем опасно нарушение 5 метрового отступа, красная линия может проходить по этой зоне, какие-то коммуникации или их охранные зоны и если вдруг получится так что дом пересекается красная линия, тогда и в суде признать права собственности не получится. А это плохо. Поэтому лучше всего утончить пересекаются ли охранные зоны, красные линии и т.д. границы участка и тогда принимать решение. А так да, ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года работает до 1 марта 2031 года.