После регистрации права собственности обнаружилось, что пол участка наложился на участок соседа и еще часть попала в береговую полосу

Question

Добрый день. Приобрели участок в 2022 году, выделенный прежнему собственнику администрацией в 1996 году, зарегистрирован в росреестре и отмежеван в 2022 году. После регистрации права собственности обнаружилось, что пол участка наложился на участок соседа и еще часть попала в береговую полосу. Землеустроительное дело в ГФДЗ отсутсвует, в администрации также нет никаких ситуационных планов и выкопировок. Межевание проводилось на основании кадастровой съёмки от 2003 года (так указано в межевом плане, но документально она не подтверждена).Соседний участок не отмежеван, но на нем имеется забор, которому больше 15 лет. Двигать участок некуда, так как сверху соседи, а справа береговая полоса. Как определить границы данного участка, если по заявлению соседа наше межевание будет отменено. И возможно ли признать данную сделку недействительной, так как по факту участок есть только на бумаге?

Павел Попов · Answer

Елизавета, доброго утра! Варианты решения вашего вопроса имеются и существуют. За регистрацию участка земли отвечает Росреестр. Возможно кадастровые ошибки не в пользу вас как покупателя. Вопрос решается в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Заявления об исправлении технической ошибки в записях Росреестра можно подать в росреестр. Порядок подачи заявления можно посмотреть тут: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_383117/7193c28f8f96f0c5d7dbb02df2916329b9fe2393 Форма заявления тут http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_362285/f958948419d9f86a80525cc6f28f79d64be67853/#dst100227 Как вы определили что участок наложился на участок соседа и береговую линию? Возможно продавец участка долго не пользовался участком и сосед как раз и «прихватил» часть вами купленного участка, установив забор. Из — за чего вам кажется, что участок сдвинулся на береговую линию. Не могли такие участки выделять в 1996 году администрация. Вы проводили сами межевание? Если нет, нужно пригласить кадастрового инженера. Провести межевание вашего участка. Тем более, что соседний участок не межеван. А двигать участок и не нужно, нужно точно определить, где ваш участок. Думается, что 15 лет назад, соседский забор установили, «прихватив» часть вашего участка. Как определить границы данного участка, если по заявлению соседа наше межевание будет отменено. Вы провели межевание? С кадастровым инженером? Куда подал заявление сосед? Если он сам не межеван? Определить границы участка нужно пригласить кадастрового инженера. Он приедет и определит границы вашего участка. Межевание каким образом ваше может быть отменено? Сосед в суд подал иск? Если так, вы вправе готовить возражения. Правовое основание ГПК РФ Статья 149. Действия сторон при подготовке дела к судебному разбирательству. Вы сами можете как вариант решения вопроса подать иск в суд на соседа, что он захватил часть вашего участка и установлен забор, в соответствии с требованиями ст. 304 ГК РФ. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3a820582b0e614ab5534769b7bd207bd095cbe8e/ Иск подается по правилам ст. 131-132 ГПК РФ. Вы как заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных законных интересов. Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы могут быть поданы в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/b43175df1cc9fb378da2f5c80627b56edb45c6fb И возможно ли признать данную сделку недействительной, так как по факту участок есть только на бумаге? Вы вправе расторгнуть договор купли-продажи, на основании ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора. Предложите продавцу расторгнуть договор по соглашению сторон. Так как расторжение договора возможно по соглашению сторон. Возможно вопрос решиться ваш. Если соглашения не будет, вопрос можно решить в судебном порядке. По решению суда можно расторгнуть договор, если имеются существенные нарушения договора другой стороной, т.е продавцом участка. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/ Ваш случай, вы заключили договор, рассчитываю приобрести участок и пользоваться им по целевому назначению. Далее я продолжу вам свою консультацию, дополню ее.

Олег Чемоданов · Answer

Добрый день, Елизавета! Надо знать, когда было проведено межевание участка, до сделки или после нее. Если участок был куплен до межевания, то шансов оспорить сделку немного. Если участок продавался отмежеванным, а в договоре ничего не было указано про обременения участка, Продавец Вас не извещал об обременениях, то у Вас есть шансы оспорить сделку. Важным будет так же выяснить моменты, Вы сами предпринимали какие то действия по изучению предмета покупки (приходили на участок, заказывали выписку из ЕГРН, градплан в местной администрации). То есть доказать Вашу добросовестность. На основании пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса: Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Из судебной практики: Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (Определение судебной коллегии ВС от 02.10.2018 N 127-КГ18-20).

Яна Яныгина · Answer

Здравствуйте, Елизавета. Начну по порядку. Приобрели участок в 2022 году, выделенный прежнему собственнику администрацией в 1996 году, зарегистрирован в росреестре и отмежеван в 2022 году. право продавца было зарегистрировано в реестре на момент вашей покупки? И соответственно отмежеван, как я понимаю? После регистрации права собственности обнаружилось, что пол участка наложился на участок соседа и еще часть попала в береговую полосу. как это выяснилось? Сосед обратился к вам с иском в настоящее время?

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Если вы готовы бороться, может быть и стоит посудиться. Есть межевой план, в заключении кадастрового инженера инженер написал чем он руководствовался в своей работе. Согласования границ не было, в том смысле что сосед, который хочет судиться, не подписывал акт, была публикации о межевании. Возможно продавец знал о проблеме такой. То что забор соседа стоит 15 лет и более — это надо доказать — первое (ст 43 218-ФЗ от 13.07.2015 года), забор можно и убрать. во-вторых, может быть этот сосед неправильно установил границу участка. Плюс кадастровый инженер делал съемку видел же забор? Но при этом он пишет, что использовал материалы топосъемки за 2003 года, для определения сложившегося землепользования на 2003 год. Плюс в том что в ЕГРН и в документах Висхаги площадь участка вашего действительно 1950 кв.м., если его «двигать» или обрезать, то действительно не помещается участок, нет просто места для него. Значит есть однозначно ошибка на местности (с 2003 года кто-то у кого-то занял землю) или в ЕГРН ошибка в постановке соседних участков. Не могу сказать что битва будет легкой, надо разбираться, но можно и выиграть. Кроме того, по участку идет охранная зона ЛЭП, почти получастка (в договоре купли-продажи это должно быть оговорено), а если есть еще и береговая полоса, тогда это уже сложнее, прокуратура может отменить и саму сделку и межевание от 2022 года. Но это тоже можно тоже в суде оспаривать. Сосед может говорить об ошибке (ст 61 218-ФЗот 13.07.2015 г.) Всего хорошего!