Может быть ваши специалисты подскажут какой то выход?

Разъяснения простые. Порядок применения спецрежима для самозанятых урегулирован Федеральным законом от 27.11.18 № 422-ФЗ. В части 1 статьи 6 этого закона сказано, что объектом налогообложения налогом на профдоход признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). При этом не учитываются доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-Фз).

К сожалению самозанятым запрещено сдавать в аренду нежелые помещения.

Лучшим вариантом бедет продажа данного объекта недвижимости. 

Здравствуйте уважаемый Николай! 

В силус п.2 ст.6 ФЗ № 422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.

Всего доброго вам и удачи 

Здравствуйте, Николай!

Запрет   на сдачу в аренду  установлен для   недвижимого имущества, за исключением жилого. Но запрет не распространяется на движимое имущество.

 К недвижимым    вещам  относятся  все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. (ст.130 ГК РФ). 

Вполне можете разместить на этой площади любое движимое имущество, включая оборудование  и сдавать его  в аренду. Главное укажите в договоре, какое имущество сдается  в аренду.  

И, кажется, даже проживать самому мне как собственнику там нельзя.

 Здравствуйте. Ну как собственник в апартаментах Вы вправе проживать, тут ограничения есть только чисто фактические — готовы ли Вы жить в 22 кв.м.

Действительно, закон №422-ФЗ (ст. 6) ограничивает Вас в сдаче в аренду нежилого помещения в рамках режима самозанятости. Плательщики налога на профессиональный доход (НПД) не могут сдавать внаем апартаменты и при этом применять спецрежим. В письме от 7 декабря 2020 г. № 03-11-11/106478 Минфин напомнил, что объектом налогообложения НПД не могут быть доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений.

Из этого положения есть как минимум три выхода. 

1. Самый сложный.

Перевод помещения из нежилого в жилое. Для этого необходимо получить заключение о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Заключение о техническом учете и технической инвентаризации выдает БТИ. Кроме того, потребуются заключения по результатам проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы и экспертизы проектной документации.

После сбора документов (если все условия соблюдены) направляете через МФЦ заявление и меняете статус помещения на жилое, после чего можете сдавать его в рамках самозанятости.

2. Передаете кому-либо из доверенных лиц, кто зарегистрирован в качестве ИП этот объект и он сдает его вместо Вас.

3. Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Еще в 2004 году Пленум ВС РФ в постановлении №23, касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года.

Т.е. если Вы будете сдавать в аренду одно нежилое помещение и на длительный срок, можете не регистрироваться как ИП и осуществлять сдачу в аренду как физлицо. При этом Вы будете платить НДФЛ в размере 13% и сдавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным.

  Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.   

Николай, доброго времени!

Вы правильно узнали, что в соответствии с требованиями  п.2 ст.6 ФЗ № 422, «самозанятый» не может в данном качестве сдавать в аренду помещения из вашего вопроса. Он сам должен, своим трудом воссоздавать что то.

Можете продать, если не хотите или нет возможности пользоваться по назначению.

Сдавать в аренду можно как ИП. Но ИП вы не хотите.

Разместить помещение и сдавать самозаняты не вправе на данном режиме налогообложения.

Лучше продать.

С уважением.

Здравствуйте, Николай.

Нет в законодательстве запрета самозанятым сдавать нежилые помещения, как нет его и в иных законодательных актах. Есть только запрет применять специальный налоговый режим «налог на профессиональный доход» в отношении доходов, полученных от сдачи нежилых помещений. (см. ст.6 422-ФЗ).

Поэтому говорить о каким-то мифическом запрете — некорректно, а с юридической точки зрения — ошибочно.

Гражданин может быть плательщиком налога на профессиональный доход при осуществлении каких-либо видов деятельности и при этом сдавать в аренду свое имущество, или продать его, это его личное дело. В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Только такие доходы будут облагаться по ставке налога, предусмотренной ст.224 НК РФ — 13%. Вот и вся разница. Доходы такие следует декларировать в срок до 30.04 следующего за годом получения дохода года, а сам налог уплачивать в срок до 15.07. При определении налоговой базы по доходу от продажи налогоплательщик вправе уменьшить ее на сумму документально подтвержденных расходов, за исключением доходов от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).