Хотим построить на нём здание (как хозпостройку), зарегистрировать право собственности на него, а потом изменить вид разрешённого использования на 4.4 и использовать это здание как торговую площадь

Здравствуйте, Александр. 

Да, все верно Вы мыслите, только после изменения ВРИ участка на 4.4. Магазины надо будет изменить назначение здания на магазин.

Для смены ВРИ из основных собственнику участка ничье согласие не требуется согласно статьи 37 Градостроительного кодекса 

Если участок в аренде, то надо отдельно разбираться

Участок у Вас в аренде? 

Добрый день, Александр!

Изменить ВРИ Вы вправе без постройки здания, если участок в собственности (пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса). Если в аренде, то выкупить участок не получиться, пока не будет возведено капитальное строение.

Поэтому считаю, что лучше изменить ВРИ, затем оформлять разрешение на строительство магазина.

Для изменения назначения постройки необходимо будет собрать тот же пакет документ (если не больше, ведь получится реконструкция объекта), что и для строительства магазина.

Уважаемый Александр! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:

в силу п.4 ст.37 ГрК РФ  (см. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&rnd=h3d3MA&base=LAW&n=422125&cacheid=6176BBD5040EF38FD7A0C75975B1A518&mode=rubr#rxlGfETus6zhYKNt)

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Вы можете дать кадастровый номер ЗУ?

Или есть «свежая» кадастровая выписка по ЗУ?

Может Вам там и ничего делать не надо.

Здесь надо понимать, что все везде упирается в деньги.

Даже за смену ВРИ Вам также придется платить и причем немалые деньги.

Также надо понимать, что для строительства Вам придется получать градостроительный план, разрешение на строительство и на ввод (см. ст.ст.51,52,53.7 ГрК РФ).

Плюс затраты на кадастрового инженера (технический план).

Добрый день! Не получится ваш план. Раньше действительно можно было на участке ИЖС строить хоз постройку по сути уже здание магазина (и не надо ждать постройки основного объекта, вы можете построить хоз блок на участке в собственности и не строить жилой дом, такие требования администрация предъявляют для выкупа земл из аренды), зарегистрировать право на нее, а потом изменить не ВРИ, а наименование постройки. Потому как ВРИ хоз постройки у вас и не будет. Будет назначение — нежилое здание, наименование хоз постройка. В общем, так все и делали пока не внесли изменения в ст 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В частности  теперь Положения части 18 статьи 70 Закона N 218-ФЗ применяются исключительно в случае изменения содержащегося в ЕГРН наименования объекта капитального строительства или внесения в ЕГРН сведений о наименовании в отношении объектов и на основании сведений/документов, указанных в данной норме:

зданий или сооружений в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию;

зданий или сооружений в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, если такое здание или такое сооружение является объектом культурного наследия и включено в указанный реестр;

автомобильной дороги в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в едином государственном реестре автомобильных дорог, если соответствующее сооружение является составной частью автомобильной дороги.

Исходя из положений части 19 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в отношении здания, сооружения или помещения содержащиеся в ЕГРН сведения о наименовании объекта недвижимости могут быть исключены из ЕГРН при наличии сведений о виде его разрешенного использования.

в письме  Росреестра от 03.08.2022 говорится:

В том случае, если внесение сведений о виде разрешенного использования свидетельствует о создании нового или иного объекта в отличие от того, сведения о котором внесены в ЕГРН, то, на наш взгляд, усматривается необходимость представления заявления о государственном кадастровом учете не только в связи с внесением (изменением) вида разрешенного использования, но и в связи с изменением иных характеристик объекта недвижимости с представлением документов, установленных действующим законодательством (например, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по результатам реконструкции, а при необходимости, об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

То есть просто так убрать наименование хоз блок и внести сведения о ВРИ магазин не получится. Росреестр требует разрешение или акт ввода.