Есть квартира в ипотеке в Твери (4-х комнатная 77, 8 кв.м), собственники 1 взр (мама)+ доли у детей (по 1/3)

Добрый день! Есть квартира в ипотеке в Твери (4-х комнатная 77,8 кв.м), собственники 1 взр (мама)+ доли у детей (по 1/3). Есть необходимость продать квартиру (погасить ипотеку и купить поменьше площадь), но как поступить с долями детей, чтобы опека разрешила. Возможно ли, если отец детей (с матерью в разводе) предоставит, например, по договору мены аналогичные/больше доли детям в своей жилплощади? тогда разрешат продажу?