Следующий вопрос возникает где выделить доли детям после продажи квартиры

Добрый день!
1. Во-первых, продажа квартиры в ипотеке по общему правилу возможна лишь с согласия залогодержателя (банка) — ст. 37 Закона об ипотеке — если вашим договором об ипотеке не предусмотрено иное. 
2. Во вторых, квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после выплаты ипотеки  (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862).
Вместе с тем, согласно разъяснениям в пункте 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016): 
"… Наличие обременений в виде ипотеки на приобреттенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о разделе имущества и определении долей..". 
Таким образом, вы можете обратиться в банк с требованием о разделе доли, где вы и важи дети будут солидарными (каждый отвечает в полной мере) залогодателями по ипотеке. Но выплачивать будете все еще вы, так как вы выплачиваете обязательства своих детей по семейному законодательству. 
Если банк ваше требование не удовлетворяет, следует обратиться в суд. 

3. Вам нужно выделить долю детям до продажи. Если вы не выделите доли детям до продажи, ваши деньги маткапитала будут рассмотрены как неосновательное обогащение (Как, например, это случилось в Решении Кудымкарского городского суда (Пермский край) от 25 июля 2018 г. по делу N 2-779/2018). 
4. Далее вам стоит продать квартиру (если, опять же, согласен банк). Более того, при продаже квартиры при перемене места жительства вас и ваших несовершеннолетних детей, требуется обязательное согласие органа опеки и попечительства, который проверит, законна ли ваша сделка (подпункт 4 пункта 1, пункт 2 статьи 20 Закона об опеке и попечительстве). Стоит отметить, что орган опеки и попечительства вряд ли даст на то разрешение, если у ребенка нет иного жилья или доли в жилье в собственности и вы все деньги направляете на новую квартиру, и вы будете обязаны предоставить доказательства того, что покупаете новое имущество в ипотеку. То есть, возможно, ипотеку на новый дом вам нужно взять раньше того, как вы подадите в органы опеки и попечительства (но необязательно — необходимо уточнить). 

Здравствуйте!

Часть 4 статьи 10 Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.

Таким образом, изначально обязательно выделить доли именно в том жилом помещении, которое приобреталось с использованием материнского капитала.

Затем, при продаже квартиры с долями детей, вам потребуется разрешение органа опеки, и оно на практике дается под условием неухудшения имущественного положения детей и их прав на жилище — в частности, путем выделения детям доли в другом жилом помещении — не хуже имеющейся доли в продаваемой квартире. Если вы имеете в виду этот этап, то решение о согласовании того или иного варианта выделения при продаже вашей квартиры детям доли в другом жилом помещении будет зависеть от этого органа. Заранее невозможно предсказать, какой вариант будет согласован ими.

На практике предварительные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, выдаются органами опеки и попечительства при условии покупки (т.е. возмездного приобретения) в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам и соразмерных по стоимости долей в приобретаемой квартире взамен проданных, чтобы имущественное положение несовершеннолетних не ухудшалось, а сделка соответствовала их интересам. Можно выделить доли и больше по стоимости, по размеру жилплощади, лишь бы не меньше. Можно выделить и целое жилое помещение в собственность только детям.

Вариант с дарением несовершеннолетним доли в праве в другой квартире могут не согласовать. Есть мнение, что денежные средства от продажи доли детей — или должны быть вложены в новое приобретение, или должны быть остаться на их счете в банке. Если вы эти денежные средства вкладываете в покупку новой квартиры, но доли в ней не выделяете, то получается, что средства присвоены родителями, а если родители взамен получения ими этих денег предлагают подарить несовершеннолетнему другую принадлежащую им жилплощадь, то это не соответствует сути дарения как безвозмездной сделки.

Вариант с выделением долей детям в новой приобретаемой квартире — идеальный, ведь скорее всего вы улучшаете жилищные условия и соответственно имущественное положение детей улучшается при выделении долей в этой жилплощади. Правда, на этот вариант вам предстоит уговорить банк, при ипотечном кредитовании не каждый банк согласует приобретение сразу с выделением долей детям.