Или сейчас всё стало настолько серьёзно с этим, что не получится купить только квартиру?

Question

Здравствуйте. Пытаемся оформить квартиру в ипотеку. Квартира приобретается в посёлке. То есть это дом поделен на 2 квартиры. Получается дом на двух хозяев. Банк выставляет требования, что мы обязаны купить квартиру вместе с землёй, так как она прилагается к этому дому. Земельный участок не имеет ни собственника ни сдана в аренду. То есть продавец нам продаёт только квартиру. Из выписки егрн указано, что вид назначения ЗУ - эксплуатации жилого дома и лпх. Распространяется это на весь Земельный участок где расположен дом. Банк объясняет, что продавец должен делать межевание и оформлять в собственность/аренду. Мы разговаривали с сотрудниками росреестра, они утверждают, что банк должен пропустить эту заявку, потому что мы покупаем КВАРТИРУ и мы имеем полное право покупать её без ЗУ. Но банк твердит обратное. Также они говорят, что нам можно поменять вид назначения зу на - многоквартирное малоэтажное здание/помещение (не помню как точно). То есть либо межевание, либо менять вид назначения. Возможно ли каким то законом/статьёй опровергнуть их слова, чтобы юридический отдел банка пропустил эту квартиру??? Или сейчас всё стало настолько серьёзно с этим, что не получится купить только квартиру? Просто ещё лет 5 назад, у сестры мужа, была точно такая же ситуация, но банк все таки пропустил недвижимость. Нам сейчас твердят все также, как и 5 лет назад родственникам, но в то же время росреестр твёрдо и уверенно говорит, что ничего подобного, и мы можем купить просто КВАРТИРУ, а в дальнейшем уже сделать самостоятельно аренду или в собственность

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Ольга! Согласно п. 2 ст. 287.6 Гражданского кодекса РФ: 2. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом... На мой взгляд, если по выписке из ЕГРН объектом недвижимого имущества является именно «квартира» (а не помещение, не часть жилого дома), а видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка является «для эксплуатации жилого дома и ЛПХ», то имеется противоречие между наименованием помещения и ВРИ земельного участка. По всей видимости, именно из-за этого противоречия банк и предъявляет такие требования. Если объектом является именно «квартира», то дом является многоквартирным и, соответственно, ВРИ должно быть для эксплуатации многоквартирного дома (МКД). У Вас же ВРИ для эксплуатации жилого дома (не многоквартирного) и ЛПХ. В этом, судя по всему, банк и видит противоречие. Откуда возникло это противоречие, сейчас сказать сложно (возможно, в своё время Росреестр «пропустил» такую ошибку и оформил часть жилого дома как «квартиру», или наоборот зарегистрировал такой ВРИ земельного участка, хотя надо было регистрировать его как «эксплуатация МКД». Как указано в п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ: 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Но у Вас земельный участок не находится ни в собственности, ни в аренде, да и вовсе, насколько я понимаю, права собственников «квартир» в доме на земельный участок никак не оформлены. Но и ВРИ земельного участка — не для эксплуатации МКД, а для эксплуатации жилого дома и ЛПХ. Отсюда и противоречия, отсюда и позиция банка. Банк, по всей видимости, несмотря на позицию Росреестра (сегодня она может такой, а завтра поменяется), перестраховывается. Ведь он будет выдавать ипотечный кредит на эту «квартиру», будет брать её в залог (ипотеку). И поэтому хочет, чтобы права были оформлены надлежащим образом. Полагаю, что, как вариант, возможно, следует обратиться в другой банк. Либо анализировать более тщательнее документы на Ваше помещение (квартиру), земельный участок, выяснять более детально, какие выходы возможны в данной ситуации, что добиться именно в этом банке положительного решения по ипотеке.

логинов константин · Answer

Ольга здравствуйте. В данном случае скорее всего сотрудник банка руководствуется п.1 ч.1 ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которого предметом ипотеки могут быть: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; . В свою очередь Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке 1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона. В свою очередь согласно п.1. ч.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; Таким образом банк видит для себя риски в оформлении ипотеки на часть жилого дома с земельным участком статус которого может поменяться в связи с действиями собственника второй половины дома. Также они говорят, что нам можно поменять вид назначения зу на — многоквартирное малоэтажное здание/помещение это нужно для того, что бы земельный участок стал общедомовой собственностью, тогда один собственник без согласия другого с землей сделать ни чего не сможет. В вашем случае рекомендую настоять, что бы продавец сделал межевание участка. Данная процедура не такая сложная и в дальнейшем при продаже этой квартиры или передачи в наследство и т.п. вы так же избежите ряда проблем с переоформлением собственности. Так же учитывайте, что банк частная организация и он может устанавливать критерии для выдачи кредита. Поэтому действия банка представляются в вашем случае обоснованными. Надеюсь, мой ответ поможет Вам разобраться в сложившейся ситуации.