Имеют ли отношение к общему имуществу МКД собственники машино-мест не имеющие собственности (квартиры или иные помещения в МКД) и каким законом это регламентировано?

Здравствуйте, Мила!

Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), которыми машино-места отнесены к недвижимым вещам.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вопросы определения общего имущества основательно урегулированы положениями ГК РФ, Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) в отношении общедолевого имущества в многоквартирных домах, квартирах, жилых помещениях (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

По нежилым помещениям (в том числе, подземным автостоянкам, паркингам, отдельно стоящим гаражам и т.д.) такие нормы и положения не установлены.

В связи с этим, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению аналогия закона:

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, нормы ГК РФ и ЖК РФ, регламентирующие сходные отношения в отношении собственников жилых помещений, применимы к собственникам нежилых помещений.

Данная позиция подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Как указано в ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2).

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

1. Имеют ли отношение к общему имуществу МКД собственники машино-мест не имеющие собственности (квартиры или иные помещения в МКД) и каким законом это регламентировано?

 Из приведенных выше правовых норм следует вывод, что, да, собственники машино-мест, которые даже не являются собственниками каких-либо помещений в Вашем многоквартирном доме, имеют отношение к общему имуществу.

Проще говоря, в общей собственности всех собственников находятся ведь не только какие-то общие помещения (например, лестничные клетки, бойлерные, насосные и т.п.), но и ограждающие несущие конструкции (крыша, капитальные стены и т.д.). А поэтому нельзя исключать из собственников, имеющих долю в праве собственности на общее имущество, собственников машино-мест. Даже несмотря на то, что у них отдельный вход в парковку.

2. Должны ли собственники машино-мест (посторонние) заключить договор на содержание общего имущества в МКД?

 Да, договор должны заключать.

Но даже если кто-либо из собственников машино-мест отказывается от заключения договора, это не значит, что у него не возникло обязательств по содержанию общего имущества, поскольку такие обязательства следуют из закона, а не из договора. То есть оплачивать содержание общего имущества они всё равно обязаны, даже если не заключат договор.

3.Имеют ли право собственники м-м (посторонние) принимать участие в голосовании по реконструкции в МКД?

 Да, поскольку они являются одними из собственников, имеющих долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, то они вправе принимать участие в голосовании.

Здравствуйте! Машино место имеет статус нежилой недвижимости в МКД.

 1. Имеют ли отношение к общему имуществу МКД собственники машино-мест не имеющие собственности (квартиры или иные помещения в МКД) и каким законом это регламентировано?

Да имеют. На основании закона и позиции решения суда по вопросу. Позиция суда здесь

 2. Должны ли собственники машино-мест (посторонние) заключить договор на содержание общего имущества в МКД?

Да. Договор должен быть заключен. Тут нужно руководствоваться ЖК РФ п.1 Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

 3.Имеют ли право собственники м-м (посторонние) принимать участие в голосовании по реконструкции в МКД?

Да, так как  доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ).

ЖК РФ Статья 48.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме,пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Также прикладываю судебную практику по вопросу, которая может быть полезной.

Здравствуйте! Этот вопрос прямо не регламентирован, потому что распространяются общие положения гражданского законодательства о праве собственности. ст. 209 — 217 ГК РФ.

Машиноместо это самостоятельный предмет гражданского оборота, право собственности на который также подлежит государственной регистрации.

В соответствии с положениями ст. 287.4. ГК РФ Собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении.

Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287.5).

ссылка: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022)