У продавца из документов только выписка из ЕГРН где указано что помещение нежилое, так же договор

Здравствуйте.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. То есть пока не доказано иное, сведения ЕГРН признаются публично достоверными (для всех третьих лиц). И в общем-то по общему правилу, одной выписки из ЕГРН достаточно, для подтверждения права, сведений об объекте и т.д., то есть той информации, которая идентифицирует объект недвижимости, указывает на наличие обременение и (или) ограничение права и т.д.

Однако, там же, в ст. 8.1 ГК РФ указано, что при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Поэтому для Вас риск именно в том, что сведения о назначении помещения (нежилое) могут оказаться недостоверными, и Вам нужно будет доказывать, что Вы не только не знали, но и не должны были знать о недостоверности этих сведений.

При том, что 

в БТИ помещение значится как квартира

 как мне представляется, риск для Вас есть.

Например, если вдруг выяснится, что помещение не переведено в нежилое, или переведено незаконно (Вы же даже не знаете, когда это было сделано), то Вам сложно будет предъявить претензии продавцу или в судебном порядке расторгнуть сделку ввиду обнаружения такого «юридического» недостатка переданной Вам вещи (объекта недвижимости), если оно нужно Вам именно как нежилое помещение.

Вам нужно будет доказывать, что Вы истребовали у продавца документы о переводе помещения из жилого в нежилое, истребовали свидетельство о праве, которое должно быть на руках у собственника, если право регистрировалось до 2016 года, а он Вас уверил, что 

документы утеряны

 Полагаю, что соответствующие заверения об обстоятельствах следует внести в текст договора, если Вы не готовы отказаться от сделки.

В силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В подтверждение факта предоставления заверения и его содержания сторона не вправе ссылаться на свидетельские показания (пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 162 ГК РФ). То есть Вы не сможете ссылаться, что 

риелтор говорит

 нужно именно в договоре все прописать, и заверения, и ответственность за их несоответствие действительности.

Здравствуйте уважаемый клиент!

В силу п.7 ст.62 Федерального  закона от 13.07.2015  218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки.

Таким образом, данный документ, а именно седения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости предполагает актуальные сведения о недвижимом имуществе, где указано, что данное помещение является нежилым имеется кадастровый номер и другие параметры которые свидетельствуют именно, что зарегистрированного как ежилое помещение.

Удачи вам и всего самого доброго!

Здравствуйте.

Учитывая, что в распоряжении нынешнего собственника нет документа, подтверждающего перевод помещения в нежилое, существует незначительная вероятность того, что Единый государственный реестр недвижимости содержит недостоверные сведения. Вы можете предложить собственнику (поскольку только он обладает такой возможностью) получить в соответствующем муниципалитете документ, на основании которого этот перевод в нежилое производился.

Однако следует отметить, что в документах, предоставляемых в Росреестр для регистрации перевода квартиры в нежилое помещение как раз и должен присутствовать такой документ как соответствующее решение компетентного органа местного самоуправления (ст. 23 ЖК РФ). То есть он есть в Росреестре и именно на его основе в том числе и принимается решение о регистрации. В таком случае особой разницы между тем, есть у Вас на руках этот документ или нет, в общем-то не имеется.

Таким образом, если в Выписке содержится указание на то, что данное помещение является нежилым с соответствующими характеристиками, для Вас эти сведения носят безусловно подтверждающий характер, поскольку при осуществлении регистрации изменений Росреестр проверяет все документы и принимает решение на основе их правовой экспертизы. 

Насколько я понял, перевод осуществлял не нынешний собственник, то есть 

, так же договор купли-продажи от предыдущего владельца

 в этом договоре тоже присутствовало указание на то, что это помещение является нежилым. 

Наличие у БТИ указания на то, что это квартира вероятно связано с тем, что именно в органе технической инвентаризации такие изменения внесены не были. Но это никак не влияет на нежилой статус помещения.

Вы можете включить в договор заверение об обстоятельствах, возможность которого установлено положениями ст. 431.2 ГК РФ, однако даже если это условие не будет включено, Вы в любом случае будете иметь право при возникновении спорной ситуации расторгнуть договор с продавцом и потребовать от него взыскания убытков (ст. 15 ГК РФ), возникших в связи с таким расторжением.

Ввиду этого полагаю, что при прочих равных обстоятельствах Вы вполне можете заключить соответствующий договор без каких-либо опасений относительно статуса помещеня как нежилого. 

    Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.