Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос следующий: в договоре купли-продаже на земельный участок продавец не прописал пункт обременения со стороны Управления автомобильных дорог в России
Добрый день, Уважаемые Юристы! Вопрос следующий: в договоре купли-продаже на земельный участок продавец не прописал пункт обременения со стороны Управления автомобильных дорог в России. Росреестр сделку оформил. Может ли в будущем покупатель предьявить претензию о поводу этого пункта, если на самом деле Автодор его беспокоить не будет и никакого ущерба пропуск этого пункта не принесет. То есть, по другому сказать, может ли продавец зацепиться за этот пункт чтобы отказаться в будущем от выплаты денег за участок. Договор купли-продажи в рассрочку. Если может, то в течение какого срока он вправе выдвигать обвинения. и с какого момента этот срок начинается. Например, сделка оформлена сегодня и участок уже в его собственности, но обременение снимется только после полной оплаты за участок.
Здравствуйте!
На мой взгляд данные обстоятельства позволяют покупателю подать иск о расторжении договора в суд. И в случае расторжения оплаты по договору не будет, а он возвращает земельный участок.
ГК РФ Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Здравствуйте, Ярослава.
Да, покупатель может предъявить претензию продавцу в связи с тем, что тот не поставил его в известность о существенных характеристиках участка (а именно наличие обременения или ограничениях) и вправе потребовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения ему причиненных убытков на основании ст. 37 ЗК РФ
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
При этом пока договор в силе в одностороннем порядке отказаться от оплаты по нему покупатель не вправе, если он это сделает Вы вправе будете обратиться в суд и взыскать с него образовавшуюся задолженность.
До этого он должен предъявить требование об уменьшении цены или о расторжении договора продавцу, при отказе от удовлетворения этого требования обратиться в суд, который и разрешит Ваш спор.
Срок исковой давности по таким требования общий — 3 года с момента, когда покупателю стало или должно было стать известным о том, что участок под ограничениями.
Если я сейчас зафиксирую переписку покупателя на эту тему это будет служить началом срока. То есть, я ему в переписке сообщила, что есть такое ограничение. Он бездействует. Сделку не отменил. Если он после этого будет продолжать платить, значит ли это, что он согласен.
Если покупатель обратится в суд Вы можете «заверить» переписку у нотариуса и представить ее суду, как доказательство того, что покупатель был осведомлен об особенностях участка.
В этом случае суд ему откажет в иске даже если срок исковой давности по нему не пройдет. У него просто не будет законных оснований требовать расторжение договора, так как он знал все об участке.
Добрый день.
В принципе покупатель имеет право предъявить такие претензии. На это у него 3 года с момента когда ему стало известно об обременении.
Существенность нарушения договора одной из сторон определена в общей норме абзаца 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ как такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).
Он может обратится в суд, но каждый такой спор индивидуален, необходимо изучать что указано у Вас в договоре, было ли ему известно итд.
Вот например из судебной практики Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2021 N 33-43203/2021 по делу N 2-2445/2021
В этой связи судебная коллегия отмечает, что покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, доподлинно выяснив все обстоятельства, касающиеся: личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью; соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре; отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц.