Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каковы последствия внесения арендатором улучшений в арендуемое имущество?
ГУП «Омский инструментальный завод» (арендодатель) и ООО «Гевея» (арендатор) заключили договор аренды, по которому ООО получило в пользование нежилое помещение для использования под офис сроком на 3 года. В период действия договора арендатор произвел значительные улучшения в используемое помещение, настелил паркетный пол, смонтировал подвесные потолки и систему вентиляции, а также выполнил ряд работ, которые значительно изменили внешний вид помещения. По истечении срока действия договора арендатор потребовал возмещения произведенных затрат, а когда арендодатель отказался их возмещать, с тем же требованием обратился в суд.
Подлежит ли иск удовлетворению? Каковы последствия внесения арендатором улучшений в арендуемое имущество? Чем внесение улучшений в арендуемое имущество отличается от текущего и капитального ремонтов?
Желательно с ссылками на нормы
Здравствуйте!
ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
В силу пункта 4.9 сделки производство средствами арендатора текущего или капитального ремонта, благоустройства, перепланировки, перестройки и иных улучшений арендуемого объекта, не отделимых без вреда для его конструкций влечет за собой право требовать от арендодателя уплаты их стоимости в случае досрочного расторжения договора аренды.
В отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для
поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного имущества
повышают его качественные характеристики и ценность.
(Письмо Минфина от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663).
Например: отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки,
будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются
характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса.
Однако те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном
помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового
покрытия, — будут обычным ремонтом.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещается
арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):
— если это прямо предусмотрено договором аренды;
— если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не
оговорил, что они будут произведены за счет арендатора.
В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость
улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ).
Таким образом, если вы планируете проводить работы по улучшению
арендованного объекта нужно выяснить, согласен ли на них арендодатель.
При получении согласия включите в договор аренды или дополнительное
соглашение к нему следующие условия:
— описание того, в чем будут состоять улучшения;
— за чей счет производятся неотделимые улучшения;
— стоимость улучшений, возмещаемую арендодателем, или порядок ее определения.