Права нового собственника -физлицо, жилой недвижимости недвижимости в связи с удержанием ее бывшим собственником

Question

В мае 2022 г. получил права собственности на долю земли и долю жилого помещения (юридически именно доли) - 1/3. Еще 4 со собственника. Дом фактически разделен на три секции с отдельным входом( таунхаусы). Отдельный участок огорожен забором. Один сейчас полностью мой. Бывший собственник (далее БС) -сестра бывшей супруги. Ранее я проживал там с бывшей супругой ( сестрой БС) и был выселен по суду в 2016 г. после развода с сестрой БС. Недвижимость получена в связи с неисполнением решения суда по взысканию денег с БС-, а именно- в рамках исполпроизводства денежные средства не были изысканы, в связи с чем последовал арест недвижимости БС, направления на торги, нереализация, предложение оставить имущество взыскателю за собой, передача взыскателю-мне. Приставы, как они утверждают, свою работу исполнили. Далее БС отказался физически передать мне имущество, прислав уведомление и аргументируя несогласие с действиями пристава которое он сейчас обжалует в суде. Мною, в свою очередь, подан виндикационный иск к БС об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения.- (иск на стадии принятия судом). Также, через месяц после вступления в право собственности, я уведомил БС о сдаче в аренду уже моего помещения.-доли. В настоящий момент недвижимость не передана мне и не сдана мною в аренду. В сентябре 2022 БС уведомляет меня о следующем: якобы данная недвижимость была сдана в найм моей бывшей жене - сестре БС в 2015-16 гг и мне якобы об этом известно. ( естественно впервые слышу). При этом никаких перечисления денег мне не производилось. Если предположить ( так оно скорее всего и есть), что договор подписан до получения мною в собственность, в договоре указаны копеечные цифры стоимости найма, бессрочные либо автоматически пролангированные сроки найма.Положения в договоре максимально ограничивающие права собственника (нельзя приходить, пересдавать, проверять состояние и счетчики и т.д. и т.п.). Вопросы: 1. Какие действия обязан был произвести БС при переходе права собственности? - в т.ч. при условии ранее сданную им в наем? ст. ЗАКОНА? 2. В случае отказа мне от оплаты , либо не удовлетворяющей меня цены за найм со стороны БС или его нанимателя каким образом мне взыскать арендную плату за прошедшее время по рыночной цене в законном порядке и установить цену удовлетворяющую меня? 3. Есть ли в действиях БС ( иных лиц арендаторов) признаки ст. 330 УК РФ Самоуправство, либо иных статей УК РФ? Если есть, какие действия предпринять для инициирования возбуждения уголовного дела? 4. Влияет ли данное положение на смену стороны ответчика, либо как-то иначе в поданном в суд иске об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, что помещение находиться в аренде у третьего лица? Но только неясно-законно или нет в аренде? 5. Возможно ли обязать приставов, все таки передать имущество в натуре, а не на бумаге?

Олег Соболев · Answer

Здравствуйте 1. Пристав со своей стороны уже все сделал. Вы подписали документы, зарегистрировали переход права собственности. Эта ситуация регулируется ст. 87 ФЗ Об исполнительном производстве 14. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи Ничего больше закон на пристава не налагает и ни к чему не обязывает. Тем более пристав не должен следить за тем, сдается имущество в аренду или нет. При этом, пристав может в силу ст. 86 ФЗ «Об исполнительном производстве» обеспечить охрану этого имущества 1. Недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи , назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицу, с которым Федеральной службой судебных приставов или ее территориальным органом заключен договор. Если же договор аренды был заключен до начала исполнительных действий, то пристав должен был обратить взыскание на доход, получаемый от аренды. В общем тут надо Вам разбираться с юристом и при наличии оснований направить жалобу в суд. 2. Вы можете взыскать убытки с БС, если цена аренды нерыночная. Но опять же только с периода когда Вы стали собственником, а не когда имущество фактически было сдано в аренду. Также если оплаты не было, это есть основание, для одностороннего расторжения договора аренды. 3. Уголовной составляющей в действиях БС нет. Пока имущество было в его собственности в силу ст. 209 ГК он мог делать с ним что угодно, в том числе передавать в безвозмездное пользование родственникам. 4. Нет, не влияет. Вы можете привлечь БС как ответчика, а арендатора как третье лицо. в рамках своего виндикационного иска. 5. Это можно сделать после того как Вам удовлетворят виндикационный иск или иск о выселении этих граждан.