Возврат задатка при расторжении договора купли-продажи

Question

Здравствуйте! Я продавала свою квартиру через агенство недвижимости. Был составлен предварительный договор с покупателем, в котором указали, что сумма в размере 100 000 руб. выплачивается покупателем наличным расчетом в счет уплаты за приобретаемую квартиру. Через две недели после подписания предварительного договора и сдачи документов в банк покупатель отказывается от сделки и требует возврата денег. Является ли выплаченная сумма задатком и должен ли покупатель возместить мне затраты на агенство и экспертов? Применима ли в данном случае ст.381 ГК РФ? Спасибо за ответ.

Олег Константинов · Answer

Здравствуйте, Елена. Да, вы правы данная статья сюда абсолютно подходит. Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Вы его оформляли в письменном виде?

Вячеслав Винокуров · Answer

Здравствуйте Елена! В соответствии со ст. 380 Гражданского Кодекса РФ: 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Таким образом, соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме. В этом соглашении должно быть указанно, что денежные средства переданные в счет обеспечения договора являются задатком. А также должны быть указанны последствия отказа от договора, предусмотренные ст. 381 ГК РФ. В Вашем случае, денежные средства являются авансом и ст. 381 ГК РФ на них не распространяется.

Сергей Берсенев · Answer

Елена! Согласен с Вячеславом. Задаток Это обеспечительная мера исполнения договора. Вы даже договор не заключили, только намеревались его заключить. Деньги придется вернуть.

Руслан Григорьев · Answer

«Получается, если я не докажу, что сумма является задатком, то я буду наказана на 150 000 рублей ( 50 000 риелтору в агенстве и 100 000 покупателю несостоявшемуся)? А может, они в паре работают тогда, чтобы разводить таких простушек, как я?» Здравствуйте! А риэлтору за что? Скажите, а какие основания у покупателя для расторжения предварительного договора купли-продажи? Согласно ст.429 ГК РФ В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Согласно ст.445 ГК РФ Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Посчитайте убытки, вычитайте из аванса и заключайте дополнительное соглашение к договору о его расторжении и передаче денег за вычетом убытков. Возможно покупатель изменит мнение в этом случае. Либо обращайтесь в суд с иском о понуждении заключить основной договор.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Елена! Согласно ст. 380 ГК РФ 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения . 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме . 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное . Таким образом, сумма по предварительному договору является авансом, пока не доказан тот факт, что она является задатком. То есть, сейчас положение ст.381 ГК РФ о возврате предварительно оплаченной суммы не применимы. Согласно ст.429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором . 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор . Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса . 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. То есть, предварительный договор заключается с целью подтверждения намерения в будущем заключить основной договор, при этом положения о предварительной оплате могут не применяться. Согласно ч.4 ст.445 ГК РФ Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор . Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки . Таким образом, в вашей ситуации целесообразнее обратиться в суд о понуждении заключения основного договора. Однако, сначала попробуйте подготовить официальную претензию покупателю с требованием вернуть уплаченные средства и причиненные убытки, иначе вы будете вынуждены обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор. Желаю удачи!

Илья Костромов · Answer

Елена и уважаемые коллеги! Обратим внимание, что состоялся " предварительный договор с покупателем, в котором указали, что сумма в размере 100 000 руб. выплачивается покупателем наличным расчетом в счет уплаты за приобретаемую квартиру ". Что это, как не предусмотренное ст.380 ГК " Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме ."? Если бы такого договора не было, следовало бы полученную сумму считать авансом. Поскольку таковой договор письменный имеется, считаем эти деньги задатком! Во всяком случае я категорически не советую Елене возвращать эти деньги. Пусть несостоявшийся покупатель сам обращается в суд и пытается доказать, что то был аванс, а не задаток. Если суд сочтёт его, а не нашу позицию законной, отдавать эти самые 100 тысяч можно в течение 100 лет :))

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! Что это, как не предусмотренное ст.380 ГК " Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме ."? Коллеги, таким образом можно прийти к неверному выводу, что всякая сумма, передаваемая при заключении какого-либо договора, в счет остатка платежей по нему — задаток, только потому, что предоплата зафиксирована в договоре. Задаток только тогда будет, когда из документа, в котором фиксируется предоплата, следует, что это именно задаток, есть такое слово либо определение этого термина как платежа, передаваемого в обеспечение исполнения договора. Аванс — это простая предоплата, а задаток — предоплата и, в то же время, это способ обеспечения заключения и исполнения договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Держатель задатка стимулирует другую сторону заключить и исполнять договор возможностью потери ею переданных денег, а передавшая сторона стимулирует держателя потерей им такой же суммы (ну и возвратом самой суммы задатка). Назначение задатка такое же как, например, и у неустойки (штрафа). Недаром эти меры называются в ГК обеспечением исполнения обязательств и находятся одноименной главе 7 ГК РФ. Отличие только в том, неустойкой нельзя обеспечить заключение договора, только его исполнение. Клиенту предварительный договор с покупателем, в котором указали, что сумма в размере 100 000 руб. выплачивается покупателем наличным расчетом в счет уплаты за приобретаемую квартиру. Как я понимаю, в договоре нет слова «задаток» или условия, в котором бы говорилось, что в случае отказа от заключения сумма не возвращается. Иначе бы Вы обратили на это внимание. Если в каком-либо из условий договора также нет указания на то, что это платеж «в обеспечение исполнения договора», то не это не задаток — 100 %. Потому как, чтобы был задаток, должно быть или слово «задаток», или слова, выражающие суть этого термина как меры обеспечения заключения договора исполнения обязательств. Это точно также как со штрафом, если в договоре нет условия об обязанности одной из сторон уплатить какую-либо сумму за его неисполнение, ни одна из сторон не имеет права на получение суммы штрафа. Об отказе от заключения основного договора (купли-продажи) Руслан написал. С предварительным договором все довольно просто. К нему, естественно, как и к любому другому договору, применяются правила о невозможности отказа от исполнения обязательств в одностороннем порядке — ст. 310 ГК РФ. Любой договор связывает его стороны. Предварительный договор прекращается только в двух случаях: 1) само собой, заключением основного договора; 2) если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В Вашем договоре должен стоять срок заключения основного договора, если он не указан, основной заключается в не позднее истечения года с момента заключения предварительного договора. Если этот срок не истек, Вам сейчас следовало бы направить покупателю предложение заключить основной договор (заказным письмом с описью вложения, в которой так и пропишите «предложение заключить договор купли-продажи квартиры»). Если в течении установленного договором срока заключения основного договора покупатель не ответит или ответит отказом, будет считаться уклонившимся — можно идти в суд понуждать на основании п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ. Если Вам это нужно, конечно. В любом случае можно взыскать убытки, но их нужно доказать. Но оставить эту сумму предоплаты в наказание как задаток нельзя, если в договоре нет того, о чем я говорил выше.