Точнее может ли купить участок ижс?

Добрый день, Ольга!

Законом не запрещено иметь в собственности организации участки какого-либо разрешенного использования. Изменять его категорию не требуется.

Просто организации будет начислен налог, как за использование недвижимости в коммерческих целях (Письмо ФНС от 20.05.2022 г. № БС-4-21/6105@:

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (в частности, определения от 24.12.2020 N 307-ЭС20-16984, от 06.08.2021 N 305-ЭС21-12984), если банк, приобретая земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, как инструмент платежа взамен исполнения денежного обязательства, исходит из коммерческих целей, в том числе целей их последующей перепродажи, не усматривая возможности дальнейшего использования участков в соответствии с видом разрешенного использования, то условия для применения пониженной налоговой ставки (до 0,3 процента) им не соблюдены.

С учетом изложенного, по мнению Департамента, принадлежность земельного участка на праве собственности коммерческой организации, в том числе банку, созданной для осуществления предпринимательской деятельности, обуславливает его налогообложение по налоговой ставке, установленной для соответствующих земельных участков, используемых в предпринимательской деятельности (до 1,5 процента).

Здравствуйте, Ольга.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, в том числе участков тех или иных видов разрешенного использования (как ижс, так и коммерческого назначения) — статья 15 Земельного кодекса РФ.

Виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства бывают трех видов:

1)основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Чтобы начать что либо строить на земельном участке, необходимо чтобы земельный участок в соответствии с правилами землепользования и застройки поселения имел среди своих основных, условно-разрешенных или вспомогательных видах разрешенного использования такой ВРИ, которому будет соответствовать назначение объекта капитального строительства (статья 37 Градостроительного кодекса РФ).

Поэтому вначале необходимо выяснить, имеет ли участок тот ВРИ, который соответсвует, например, ИЖС, коммерции. Если имеет — можно строить. Если не имеет — необходимо в установленном Градкодексом РФ порядке получить такой ВРИ.

Добрый день! Да, может. Оборот участков для ИЖС не ограничивается для юр лиц. 

ст 549 ГК РФ

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Есть письмо Федеральной налоговой службы от 24 августа 2021 г. № БС-4-21/11880@ “О налогообложении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, принадлежащего коммерческой организации”

Принадлежность земельного участка на праве собственности коммерческой организации, созданной для ведения бизнеса, обуславливает его налогообложение по ставке, установленной для соответствующих участков, используемых в предпринимательской деятельности.

И необходимо ли переводить его в промназначения и потом строить или вначале построиться, а потом перевести в коммерческую недвижимость?

Нет, можно построить объект недвижимости по упрощенному порядку как вспомогательный, а потом переводить, только не в земли про назначения (это категория ст 7 ЗК РФ), а менять ВРИ участка, например, на «предпринимательская деятельность» и т.д. Но на участке ИЖС в некоторых регионах не регистрируют вспомогательные объекты пока не возведены и не зарегистрированы основные, в данном случае жилой дом. Хотя  в моем регионе не так, правообладатели земли строят и сараи и гаражи регистрируют права на них и в отсутствии жилого дома на участке. Это вам надо уточнить в местном Росреестре.