Должна ли иметь лицензии и пр?

Добрый вечер, Илья!

Может ли поселок существовать без СНТ?

 может, закон не запрещает (пункт 1 статьи 5 ФЗ «О ведении гражданами садоводства»).

Может ли поселок обслуживаться только управляющей компанией?

 может. Но в случае с управляющей компанией договоры на обслуживание поселка должны заключить все граждане, иначе граждане, не заключившие договор с УК не обязаны платить ей ничего. В отличие от СНТ, в котором согласно пункта 3 статьи 5 ФЗ:

Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.

Поэтому лучший вариант для содержания и обслуживания поселка это все таки СНТ, а не УК, при УК возникнут проблемы с обслуживанием, а поскольку платить будут не все, договоров не будет, то и взыскать задолженность УК будет сложно. Долги лягут на плечи собственников, которые заключили договора. 

Каким законам подчиняется работа УК в этом случае? Должна ли иметь лицензии и пр?

 Как правило деятельность УК регулируется Жилищным кодексом, но только при ведении деятельности в многоквартирных домах. Для поселков деятельность УК не регламентирована, поэтому и оформление лицензии на управление не потребуется.

Знаю, что часто именно УК осуществляют деятельность по управлению поселками, но часто такая деятельность выходит за рамки закона. Это незаконные сборы, отсутствие договоров, отсутствие утвержденных тарифов на предоставление коммунальных услуг. Если в СНТ размер платы за коммуналку устанавливается на общем собрании, то УК, если она будет предоставлять коммунальные ресурсы за плату, прежде должна оформить договора на использование общего имущества, затем получить лицензию (например на водоснабжение и водоотведение), затем утвердить тарифы на коммунальные услуги в региональной службе по тарифам. 

Здравствуйте, Илья!

Исходя из ст. 123.12 ГК РФ, в любое товарищество собственников недвижимости люди объединяются добровольно для более эффективного управления общим имуществом (дороги, освещение, уборка внутренней территории, охрана и т.п.)

для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании

Подчеркну, это объединение — добровольное, никто не может заставить собственников создать СНТ или запретить ликвидировать его.

Вызывает вопрос, почему для коттеджного поселка выбрана именно такая форма ТСН, как СНТ, ведь СНТ, согласно ст. 7 Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ, создается на территориях садоводства. Если это жилые дома, логичнее было бы создать ТСЖ, что прямо предусмотрено п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ:

собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома

Тогда деятельность объединения регулировалась бы Жилищным кодексом, а не ФЗ о садоводстве.

Ниже продолжу.