Есть ли вероятность, что администрация города не даст новому владельцу здания аренду на данный участок?

Здравствуйте!

Право аренды земельного участка является имущественным правом, а соответственно, таким же активом как и само здание. Проблемы могут возникнуть в случае, если такой договор аренды земельного участка заключался на торгах.

Например, в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В остальных слуаях право аренды земельного участка должно передаваться совместно со зданием. В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения по аренде с собственником земельного участка или нет.

Добрый вечер, Алекс!

На основании пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (далее ГК-1) Собственник здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право использовать данный участок для обслуживания указанной недвижимости. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (далее ГК-2) По договору продажи здания Покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Согласно части 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (далее ЗК) к основным принципам земельного законодательства относится принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК:

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

На основании изложенного, аренда на участок переходит автоматически к новому правообладателю здания. Отказ в предоставлении участка новому арендатору будет незаконным.

Здравствуйте.

Действительно, п.1 ст.35 ЗК РФ закреплено право нового собственника здания на пользование земельным участком «на тех же условиях и в том же объеме». Однако покупателю необходимо учитывать требования положений Градостроительного кодекса РФ:

ГрК РФ Статья 36. Градостроительный регламент
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. 

 
9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

То есть, если новый собственник изменит вид разрешенного использования земельного участка или начнет реконструкцию здания, арендодатель земельного участка (администрация) вправе требовать внесения изменений в договор аренды в части изменения площади земельного участка и/или размера арендной платы.   Удачи.