Приемка квартиры ДДУ по акту и неустойка по ФЗ-214. Можно ли взыскать через суд?

Доброго дня, 1. претендовать на неустойку по указанному периоду Вы можете, однако учитывая практику надо смотреть в связи с чем была задержка ввода объекта в эксплуатацию (образно говоря были ли причины независящими от воли сторон или просто халатность застройщика), указанные условия повлияют на размер ко взысканию, так как норма фз 214 по неустойке в полном объеме не удовлетворяется практически никогда, всегда применяется ст. 333 и суд на свое усмотрение урезает её процентов на 50-80, получение неустойки в полном объеме практически невозможно.

2. Акт подписывать можно, суд не откажет, главная это реальная дата передачи объекта. Подписывая акт вы соглашаетесь что на дату акта обязательства выполнены, но только на дату акта.

Снова уже исходя из практики, суды уже слегка «подустали» от недовольных потребителей, в том числе и по застройщикам. и решения вернулись снова в русло 20-40 % от заявленной и то при условии составления грамотного иска и участия представителя.

здравствуйте, Александр!

согласно ст 6 ФЗ-214, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

в договоре у вас стоит срок введения в экслуатацию не позднее 31.12.2012 и в течение 6 мес передача квартиры, т.е. не плзднее 1.07.2013. 

именно с 1 июля 2013 г вы вправе насчитать неустойку.

то, что доп соглашение о переносе сроков вы не подписали, означает, что соглашением сторон сроки передачи квартиры не перенесены и остаются теми, которые указаны в договоре.

указание в акте приема-передачи на " отсутствие претензий" никак не повлияет на ваше право обратиться в суд, согласно ст 2 ГПК РФ никто не может быть лишен права на обращение в суд.  указание в акте на отсутствие претензий основанием к отказу в иске не является

Александр, добрый день!

Безусловно Вы вправе требовать уплаты неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры:

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В Вашем случае Вы правильно определили тот срок, когда застройщик в соответствии с условиями ДДУ должен был передать Вам квартиру (не позднее 6 месяцев после 31.12.2012 г., т.е. не позднее чем 30.06.2013 г.).

Александр, здравствуйте!

В силу ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом Вы в любом случае имеете право взыскать неустойку и требовать компенсации убытков. При этом просрочка будет определяться судом именно от той даты, когда должно было быть сдано жилье.
Однако если акт будет подписан, то вариант с задолженностью будет намного труднее реализовать.

Здравствуйте, Александр!

В связи стем, что Вы не подписывали дополнительное соглашение, то можете взыскать неустойку с 1 января 2013 года. Я бы рассчитывала неустойку именно с 1 января, а не с 1 июля 2013 года.

Если Вы подпишите акт, то суд на этом основании не откажет в иске, но вопрос стоит ли тратить время, деньги и силы на судебные тяжбы?! Потому что в судебное заседание явиться представитель застройщика и заявит об уменьшении размера неустойки. Суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ вправе уменьшить размер неустойки. А дальше начнется самое интересное, суд Вам выдаст исполнительный лист. Этот лист Вы должны будете направить в Федеральную службу судебных приставов и тут начнется исполнительное производство. Зачастую «выбить» деньги с застройщиков невозможно, хотя имеются судебные акты, вступившие в законную силу.

Здравствуйте!
«В договоре указана ответственность застройщика по ФЗ214  за каждый день просрочки передачи кв. как 1/150*ставку рефин ЦБ*стоимость квартиры»

Т.е. ответственность застройщика установлена за нарушение сроков передачиквартиры, а не за нарушения сроков обеспечения ввода Объекта в эксплуатацию. Т.е. Застройщик вовремя не обеспечил ввод в эксплуатацию, а не передачу объекта по акту приема-передачи, которая согласно договору (как Вы указали) должна быть не позднее 7.11.2013 + 6 мес. Если, конечно, в договоре, не установлена иная ответственность застройщика, то получается, что стороны согласовали период передачи Обьекта и начала исчисления неустойки. Поэтому в данном порядке неустойку, считаю, взыскать не получится. Однако, что касается нарушения срока ввода в эксплуатацию (с 31.12.2012 по 7.11.2013), то здесь можно попробовать взыскать неустойку в общем порядке по ст.395 ГК РФ (1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки), так как наверняка ответсвтеннсоть сторон по другим вопросам установлена в договоре в соотв. с действующим законод-м РФ. Для начала советую обратиться в орган государственного строит. надзора  Москвы с обращением провести проверку законности действий застройщика, который может быть в рамках внеплановой проверки соблюдения требований Закона № 214-ФЗ привлечен к адм. ответ-ти за нарушения данных сроков. Результаты данной проверки помогут в суде.

Добрый день.

Согласно статье 6 указанного Вами ФЗ:

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Такое доп.соглашение должно быть зарегистрировано также, как и сам ДДУ.

Акт приема-передачи, где написано, что претензий Вы не имеете — не подписывайте! Или при подписании укажите в нем от руки — передача квартиры производится с нарушением установленных договором сроков. 

Поэтому Вы можете взыскать неустойку за просрочку в передаче Вам квартиры начиная с 01 июля 2013 года (31.12.2012 + 6 мес.). При отсутствии подписанного доп.соглашения суд будет исходить из того, что квартира должна была быть Вам передана не позднее 30.06.2012г.

Поэтому квартиру принимайте с указанием в Акте о нарушении сроков, потом пишите претензию в адрес застройщика о взыскании неустойки, в случае отказа —  обращайтесь с иском в суд.

Здравствуйте!

Согласно п. 2 ст. 6 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Передача квартиры, если следовать тому, что Вы указали в вопросе, должна быть не позднее 30 июня 2013 г. 

То есть неустойка может быть начислена в случае просрочки передачи квартиры, что и имело место в этом случае. Подавайте иск в суд, начисляя ее с 30.06. По моим подсчетам, при цене квартиры, например, в 2 млн. 800 тыс. руб, выходит около 280 тысяч рублей неустойки.

На основании каких норм суд может определить в данном случае срок передачи квартиры по договору как фактическую дату получения разрешения на ввод дома (7 ноября 2013г) + 6 мес, а не дату ввода дома по договору (31 дек 2012) + 6 мес?

Срок передачи квартиры суд будет принимать исключительно по договору, а он у Вас — 6 месяцев с момента прописанного в договоре момента ввода в эксплуатацию. 

Ввод в эксплуатацию, по Вашим сведениям, в договоре такой — не позднее 31.12.2012. Соответственно, момент передачи квартиры — не позднее 30.06.2012 г. С 30 июня и стоит считать.

2.Если покупатель подпишет предлагаемый Акт приема-передачи в редакции Застройщика (т.е. со словами «все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет») — то при обращении в суд с иском о взыскании неустойки по причине невыполнения условия договора о сроке передачи квартиры — не сможет ли суд, опираясь на подписанный акт с указанной фразой отказать покупателю в удовлетворении такого иска? Если есть вероятность отказа — то ссылаясь на какие нормы?

Есть, потому что, судя по тем Вашим сведениям об условии, указанном в договоре о моменте передачи квартиры, она должны быть передана не позднее шести месяцев после ввода в эксплуатацию. То есть если Вам застройщик подсунет документ о том, что Вы не имеете претензий на счет того, что ввод будет позже, соответственно срок передачи квартиры, в полном соответствии с договором, будет исчисляться с момента указанного в подсунутом документе.

Можно ли оставить в акте только слова «все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме» чтобы суд не отказал в удовлетворении иска?

Не нужно ни при каких обстоятельствах, если хотите взыскать неустойку.

Уже сейчас можно подавать иск. Никуда застройщик не денется.

• Здравствуйте  Александр!

  В соответствии со ст. 4, ст. 6 и ст. 7   Федерального
  закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом
  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

  по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

  Застройщик обязан передать участнику долевого
  строительства объект долевого строительства не позднее срока, который
  предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого
  строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства,
  входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или
  в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом
  на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3настоящей статьи.

   В случае нарушения предусмотренного договором срока
  передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства
  застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в
  размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
  Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за
  каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является
  гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается
  застройщиком в двойном размере.3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленномГражданским кодексом Российской Федерации.

  То есть, если застройщик нарушил  срок передачи, то он обязан уплатить неустойку в вышеуказанном размере.

  Если застройщик  позднее чем за два месяца до истечения указанного срока  направил Вам соответствующую информацию и предложение об изменении договора, то  Вы вправе его не подписывать.

• ПОэтому предложение застройщика может быть Вами отклонено и Вы  вправе предъявить письменную претензию относительно сроков.
  

При подписании акта приема-передачи  Вам следует указать все недостатки объекта и Ваши претензии относительно качества. 

• ПОэтому предложение застройщика может быть Вами отклонено и Вам следует направить письменную претензию относительно сроков.

• Смогу оказать услугу по составлению претензии и иска, а также
  проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

• С уважением Ф. Тамара