Какова должна быть его площадь?

Здравствуйте, Сергей. Безусловно, Вы имеете возможность выкупить земельный участок без проведения торгов. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. В частности без проведения торгов осуществляется продажа на основании статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.:

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

 земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства...

Далее я продолжу свои разъяснения в ответе ниже.

Здравствуйте, Сергей!

Право на приобретение  в собственность или в аренду земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов  имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса  РФ).   Но  их числу не относятся собственники объектов незавершенного строительства. У них это право возникает только по окончании строительства объектов. Поэтому Ваш сосед и  получил отказ. 

По общему правилу строительство жилых  и садовых домов осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство.

Для этого в указанный орган до начала строительства застройщик направляет уведомление о планируемом строительстве с приложением необходимых документов.

Но  указанное уведомление можно и не направлять.  До 01.03.2031  кадастровый учет и регистрация прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства,  допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок  (п. 12 ст. 70  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю.

Но объект недвижимости должен соответствовать установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости)  и  виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан.

При этом рекомендовала бы все же обратиться в орган местного самоуправления, получить  градостроительный план  земельного участка   (ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ), в нем будут отражены сведения  о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объекта капитального строительства,  а также иные сведения. 

Здравствуйте, Сергей! Если речь идет о земельных участках в границах товарищества, то есть земельного участка отведенного для образования СНТ и назначение участка «для ведения садоводства», то для предоставления земельного участка в собственность возможно надо ориентироваться не на ст 39.20 ЗК РФ, а на ст 3 137-ФЗ от 25.10.2001 года .

 До 1 марта 2031 года члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

 
земельный участок не предоставлен члену указанной некоммерческой организации;

земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация;

Если участок вашего СНТ образован недавно, тогда да, можно просить участок на основании п 3 ч 2  ст 39.3 ЗК РФ. Но вот 

Еще есть такая норма С 12.04.2022 до конца 2022 г. допустима продажа физлицам без торгов публичных участков, участков с неразграниченной госсобственностью для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения садоводства или огородничества и предоставленных в аренду таким лицам при отсутствии неустраненных нарушений законодательства (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629).

Поэтому строить дом садовый или жилой необязательно. Пробуйте прямо сейчас обратиться на основании указанного постановления. Только уточните в регламенте местном цену выкупа. 

Если все-таки решите строить, то там уже ст 39.20 ЗК РФ работает и нужно действительно законченный строительством объект, а не незавершенку, чтобы не было отказа как у соседа. Лучше, кажется жилой дом, возможно процента выкупа может быть меньше, но это все надо проверить в местных нормативных документах. 

Вот нужный вам регламент,  должно быть действующий docs.cntd.ru/document/438887042