Садовый участок в районе застройки жилых домов, мои права?

Татьяна, здравствуйте.

Чтобы поточнее узнать рыночную стоимость земельного участка, обратитесь в фирму, имеющую лицензию на услуги по оценке недвижимости.

Продавать или не продавать — Ваше право. Никто не может Вас принуждать к сделке.

В силу п. 1 ст. 55 ЗК РФ изъятие (в т.ч. путем выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется исключительно по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ.С внесением 10.01.2005 в ст. 49 ЗК РФ изменений был установлен исчерпывающий перечень государственных или муниципальных нужд.
Строительство жилья теперь под эти нужды не подпадает. Все дополнения к указанному перечню могут устанавливаться лишь федеральными законами, а региональные и местные нормативные акты не могут им противоречить (подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ).

Изъять жилой дом или земельный участок для нужд жилищного строительства без согласия собственника закон не позволяет. Это касается также и определения цены жилого помещения или земельного участка. Если при изъятии помещения в многоквартирном доме выкупная цена может быть определена судом, то при изъятии земельного участка, принадлежащего собственнику жилого дома, выкупная цена устанавливается только соглашением сторон.

Татьяна! Если вы не согласны продать свой садовый  участок по той цене, которую Вам предложил застройщик. Вы так же имеете право обратиться с письменным предложением к Застройщику, но уже со своей ценой, где вы полностью распишите свои убытки при продаже садового участка. А именно:

— рыночная стоимость участка;

— рыночная стоимость расположенного на нем недвижимого имущества (жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений);

— убытки, причиненные изъятием участка.

Все переговоры необходимо вести письменно. 

Здравствуйте Татьяна!

 В соответствии со ст. 55 Земельного Кодекса РФ:

1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса. 

2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Здравствуйте, Татьяна

Застройщик оказывает психологическое давление, пугая неудобством
соседства со стройкой и т.д.

Вокруг Вашего участка, действительно может быть стройка и повлиять на это Вы не сможете, однако только Вы вправе решать: продавать Вам данный участок или нет. Никто не вправе оказывать на Вас психологическое давление. Если подобные факты будут иметь место, рекомендую обращаться в правоохранительные органы, а лицам, оказывающих давление на Вас об этом сообщить.

говорят что участок может оказаться в
многоэтажном жилом районе, и городская администрация предложит выкупать
ее по гораздо меньшей (реестровой стоимости). Так ли это?

Действительно, предлагать выкупить могут. Заставить — нет. Вы не обязаны его продавать по указанной стоимости. Это Ваше право до тех пор, пока речь не зайдет об изъятии участка путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, закрытый перечень оснований для принудительного изъятия (выкупа) земельного участка приведен в статье 49 Земельного кодекса РФ.

Их план
застройки мне неизвестен, могут ли они изменить этот план, если по плану
жилой дом на моем участке?

Да, администрация вправе вносить изменения и дополнения в генеральный план города, проект городской черты, проект транспортной инфраструктуры, однако, полагаю, специально, что бы навредить Вам никто этим заниматься не будет. Для того, что бы ознакомиться с существующим планом застройки, Вы можете обратиться в управление градостроительства и Архитектуры города.

Как узнать поточнее реальную стоимость этой
земли, насколько закрыта эта информация?

Информация абсолютно открыта. Для этого Вы можете либо сами сопоставить средне рыночную стоимость по информации из газет, интернета, агентств недвижимости, либо обратившись к специалисту, который на профессиональной основе занимается оценкой недвижимости. Второй вариант подразумевает определенную  плату, однако оценка будет более объективна.

С Уважением.