Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Право собственности на земельный участок после ввода дома в эксплуатацию
Как зарегистрировать дом на земельном участке. Имеется договор аренды земельного участка от 2006 г., кадастровый номер: 63:01:0722004:0001, площадь: 4950,6 кв.м, прошедший регистрацию в рег.органе в 2006 г., заключенный между арендодателем - министерством строительства Самарской области и арендатором - ООО "ФОРТУНА" (застройщик многоквартирного дома на 400 квартир на этом участке).
В договоре сказано:
"Участок предоставляется под строительство жилого комплекса с пристроенными офисными помещениями."
"Срок действия договора истекает в 2008 г."
Однако в связи с тем что ООО "ФОРТУНА" продолжило пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды, в соответствии со статьей 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Право аренды ООО "ФОРТУНА" подтверждается также письмом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 2010 г., в котором указано, что арендные отношения с ООО "ФОРТУНА" продолжаются. (Письмо министерства было направлено в Управление Росреестра для начала проведения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, что позволило зарегистрировать 2010 г. первый договор участия в долевом строительстве по дому, строящемуся на данном земельном участке.)
Имеется разрешение на строительство объекта капитального строительства на вышеуказанном земельном участке (в разрешении указан адрес, т.е. район и улица, и площадь 4950,6 кв.м) от 28.12.2009, которое было продлено 30.11.2012 до 28.12.2013.
Имеется постановление администрации Самары от 11.12.2012 о внесении изменения в разрешение на строительство, состоящего в следующем:
ЗАМЕНИТЬ слова "объект капитального строительства" словами "1 этап: 4-секционный жилой дом; 2 этап: пристроенные офисные помещения".
Имеется разрешение на ввод в эксплуатацию от 24.07.2013 в отношении 1 этапа: 4-секционного жилого дома.
В декабре 2013 г. застройщик подал документы на продление разрешения на строительства (в отношении не введенного в эксплуатацию офисного пристроя) на 12 месяцев. Вроде предварительно заявление застройщика должны удовлетворить в гор.администрации.
В сентябре 2013 г. началась регистрация прав собственности жильцов на построенные помещения. Сейчас почти все жильцы получили свидетельства о праве собственности.
Насколько я понимаю, при регистрации права собственности на помещения у жильцов возникло право общей долевой собственности на участок, на котором расположена новостройка. Но при этом застройщик ведет строительство на праве аренды и разрешении на строительство офисного пристроя.
ВОПРОСЫ:
Кто является правообладателем земельного участка под домом и офисным пристроем?
Имеется ли коллизия между правообладателями жильцы-застройщик, а также в оформлении права аренды застройщика?
Чьи права владения, пользования, распоряжения (как собственника) земельным участком приоритетней.
Должны ли жильцы требовать выделения им в общую долевую собственность часть участка?
Правомерны ли действия администрации Самары в том, что не были внесены изменения в договор аренды?
- 2012-12-11 Постановление о внесении изм в ра~.jpg
- Разрешение на стр - 1.jpg
- Разрешение на стр - 2.jpg
- Договор аренды - 01.jpg
- 2013-07-24 Разрешение на ввод в эксплуатацию~.jpg
Если коротко, суть такая:
В 2006 г. застройщик получил в аренду участок под строительство 4-секционного жилого дома и офисного пристроя.
В 2009 г. получено разрешение на строительство всего комплекса.
В 2012 г. были внесены изменения в разрешение на строительство, а именно:
были выделены этапы строительства:
1-й: жилой комплекс; 2-й: офисный пристрой.
В июле 2013 г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию только жилого дома (т.е. 1-го этапа строительства), а 2-й этап находится в стадии строительства.
В сентябре 2013 г. зарегистрировано право собственности на помещения.
Но ведь и строительство офисного пристроя должно продолжаться!
На каком основании продолжать строительство и правомерно ли выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома?
Винокуров Вячеслав, 27.01.2014, 19:18:
"Собственники жилых помещений являются общедолевыми собственниками этого участка, а застройщик является арендатором этого участка. Поэтому и жильцы и застройщик — правообладатели. Только права разные у них, право собственности и право аренды."
Я считаю, что не все так просто, как Вы пишите. В аренду участок может быть передан собственником, а жильцы не передавали его в аренду.
Я склоняюсь к тому, что договор аренды утратил силу после того как первый жилец зарегистрировал право собственности на свое помещение, а заодно и право общей долевой собственности на общее имущество, в т.ч. и на земельный участок.
А между тем, вот, что говорят другие эксперты:
http://www.9111.ru/questions/q3266142-pravo-sobstvennosti-na-zemelniy-uchastok.html
Здравствуйте, Борис.
Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком.
Здесь приоритет имеют нормы жилищного законодательства перед гражданским.
Кто является правообладателем земельного участка под домом и офисным пристроем?
Имеется ли коллизия между правообладателями жильцы-застройщик, а также в оформлении права аренды застройщика?
Чьи права владения, пользования, распоряжения (как собственника) земельным участком приоритетней.
Должны ли жильцы требовать выделения им в общую долевую собственность часть участка?
Правомерны ли действия администрации Самары в том, что не были внесены изменения в договор аренды?
Здесь работает право следования, так как квартиры уже в собственности владельцев, то место где стоит строение вместе с землей принадлежит собственникам квартир.
Здравствуйте Борис!
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ:
Исходя из ст. 23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В вашем случае участок выдавался под строительство «многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными офисными помещениями и подземным паркингом». Таким образом, собственники офисных помещений также будут долевыми собственниками этого земельного участка.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Могут ли жильцы дома требовать выделения части участка в их собственность? Т.е. как я понимаю раздела участка? Это зависит от того является участок делимым или нет.
«То что дольщики пристроя будут иметь право общей долевой собственности — это понятно. А кто является правообладателем сейчас: жильцы или застройщик?»
Собственники жилых помещений являются общедолевыми собственниками этого участка, а застройщик является арендатором этого участка. Поэтому и жильцы и застройщик — правообладатели. Только права разные у них, право собственности и право аренды.
На каком основании продолжать строительство и правомерно ли выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома?
Строительство продолжается правомерно, на основании разрешения на строительство и на предоставленном участке под строительство. Дом тоже введен в эксплуатацию правомерно, т.к. допускается ввод жилых домов в эксплуатацию посекционно.
Насколько я понимаю, при регистрации права собственности на помещения у жильцов возникло право общей долевой собственности на участок, на котором расположена новостройка. Но при этом застройщик ведет строительство на праве аренды и разрешении на строительство офисного пристроя.
С момента того как собственники получили свидетельство о праве собственности, они являются собственниками данного земельного участка, подавайте в суд о признании договора аренды ничтожным.
Договор аренды автоматически пролангируется, если не был заключен новый договор. Этот договор уже ничтожен в части, так как вы стали собственниками жилых помещений, по поводу офисного помещения, там скорее всего право собственности будут иметь эти собственники офисных помещений.
С уважением, Олег