Есть ли какие нибудь способы продать не жилые помещения без земли?

Question

Добрый вечер . Ситуация следующая … есть земельный участок ,на которого находится 3 здания. У каждого здания свой кадастровый номер и все они отдельно зарегистрированы(право собственности) Мое здание - это 7 этажей ,капитальное строение 1989 года постройки ,получил разрешение на реконструкцию и кап ремонт (по документам это 3000 квадратных метрых разделенные на «не жилые помещения»)… у моих соседей все тоже самое ,только здания постройки совсем свежие(3-5 лет назад построены) Разумеется мы дольщики по земле(нас 8 человек на 15 соток земли(все физ лица) ,на которой стоят наши объекты … так вышло ,что одно из строений моего соседа, нарушили закон и пристроили +1 этаж(самовольно) . Технадзор выявил нарушение ,и администрация города вышла с иском о сносе его здания ,и дополнительно поставили обеспечительные меры на наш общий земельный участок …(сейчас идут суды)… я же в свою очередь не придал значения ,продолжал делать ремонт в своих помещениях… сейчас у меня появился клиент ,который готов купить у меня 1.000кв м в моих помещений ,и мы начали готовится к сделке … но я прочитал ,и часть юристов мне сказали ,что вместе с нежилыми помещениям мне нужно в обязательном порядке отчуждать долю в земле равной доли… в другом случае типо росреестр не оформит и не зарегистрирует сделку и не проведет переход права … это действительно так ? Есть ли какие нибудь способы продать не жилые помещения без земли? При том,что покупатель сам мне говорит ,что земля ему не нужна совсем ,ему нужна Только площадь … какие способы решения ситуации вы бы могли мне подсказать? Возможно есть какие то дырки в законодательстве ,возможно дополнительные соглашения или отказ от земли … возможно что то другое …. Потому что я осознаю,что ждать пока закончатся гражданские процессы - это не выход .. это долго. Да и к тому же,в чем я виноват ,что мои соседи нарушили закон и я должен страдать и терять $$….

Олег Соболев · Answer

Здравствуйте Да, это так. Это установлено не только в процитированных мной статьях, но и в ст. 552 ГК В силу ст. 1 Земельного кодекса РФ 1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; в ст. 35 ЗК РФ также установлено, что Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. При этом в ст. 35 ЗК РФ установлено, что 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Вам будет довольно сложно доказать, что под те помещения, которые вы продаете невозможно будет выделить земельный участок. Также, чтобы не повторяться, рекомендую почитать ответы в вопросе https://pravoved.ru/question/1543004/ В неи рассматривался аналогичный случай.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Давид. С большой долей вероятности Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности на помещение на спорном земельном участке ввиду принципы единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (статьи 1, 35 ЗК). Вам надо с другими долевыми собственниками делить участок чтобы каждому собственнику здания принадлежал земельный участок под зданием во избежание повторения ситуации с наложением обеспечительных мер на весь участок. При этом, собственник самовольной постройки может оспорить обеспечительную меру на участок как излишнюю, указать на необходимость наложения обеспечительных мер только на здание. Либо Вы можете оспорить указанные решения. При этом, предсказать решение суда по этому спору не берусь здесь, надо отдельно изучать практику. Вот судебная практика 2022 года по поводу того, что Вам скорее всего откажут в регистрации передачи прав на помещение без права собственности на земельный участок. ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело № 304-ЭС22-2566 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е г. Москва 21 июня 2022 г. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса). Следует отметить, что если до принятия Закона № 118-ФЗ положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права 6 собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции названного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса). При отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок. Как временную меру можете рассмотреть договор аренды на Ваши помещения на 11 месяцев или на неопределенный срок который не подлежит регистрации в ЕГРН. Либо предварительный ДКП на помещение. С уважением! Г.А. Кураев

Юрий Колковский · Answer

в другом случае типо росреестр не оформит и не зарегистрирует сделку и не проведет переход права … это действительно так ? Здравствуйте. Поддержу коллег в том, что без перехода права на земельный участок невозможен переход права собственности на расположенный на нем объект недвижимости. И дело тут не в том, что покупателю не нужен земельный участок, а в том, что права на земельный участок следуют правам на объект недвижимости, который на нем расположен. Данное правило содежится как в ГК РФ, так и в ст. 1, 35 ЗК РФ. Ввиду того, что арест наложен на весь земельный участок, а доли у вас не выделены, Росреестр не зарегистрирует право собственности до момента освобождения земельного участка из-под ареста. И хотелось бы очень попросить не цитировать строки земельного кодекса и прочего…. Со всеми с ними я знаком… мне бы хотелось узнать именно как «зарегистрировать» сделку Невозможно зарегистрировать (не сделку, а) переход права собственности в нарушение тех законодательных норм, которые нами процитированы. Как именно зарегистрировать это а) выделить земельный участок под своим зданием и получить право единоличного распоряжения своим земельным участком. Это тоже имеет определенные сложности. Сначаланеобходимо договориться с приставами, которые наложили арест о том, что после подачи межевого плана, когда старый участок будет снять с кадастра, а вновь образованные будут зарегистрированы отдельно на каждого собственника, они наложат арест уже на участок именно должника. При этом если с приставами договориться не удастся, то можно пробовать в судебном порядке осуществить раздел участка. б) заключить предварительный договор купли-продажи помещения, привязать момент заключения основного договора к моменту освобождения земельного участка из под ареста. в) подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, получить приостановку, подать заявление на приостановление регистрации. В заявлении указать причину и сроки приостановки регистрации перехода права. Если в заявлении не будет указан срок, то государственная регистрация прав приостанавливаются на шесть месяцев. Она будет возобновлена по заявлению и орган регистрации, согласно законодательству, зарегистрирует переход права. На период приостановки можно, как верно указал коллега Кураев, заключить договор краткосрочной аренды. Вот собственно такие у Вас варианты. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Олег Чемоданов · Answer

Добрый день Давид! Такой вывод сделал Верховный суд в своем Определении N 307-ЭС17-5707 от 21.09.2017 г.: Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ). Позже данный вывод был включен в Обзор судебной практики Верховного суда № 1 за 2018 г. (вопрос 15). Это означает, что помещения в здании отчудить можно без доли земельного участка, права на долю возникают у собственника помещений автоматически в соответствии с законом. Отказ росреестра по причине не указания в договоре пункта о продаже доли участка, будет считаться не законным. Поэтому, если у Вас помещения выделены как самостоятельные объекты прав, Вы их вправе продать без указания на продажу доли участка в договоре.