Должник, бывший гражданин Украины, только что получивший гражданство Российской Федерации

Здравствуйте. Незарегистрированный объект

а) с точки зрения законодательства не существует (как объект недвижимости).

б) не может являться единственным жильем.

Жилым помещением является один из объектов, перечисленных в ст. 16 ЖК РФ и зарегистрированный в установленном порядке.

Ввиду этого никаких препятствий для обращения взыскания на земельный участок принадлежащий должнику с этой точки зрения не имеется.

 Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте, Екатерина.

Исходя из положений ст.278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки возможно только на основании решения суда. Об этом же говорится в п.58 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства». Как в ходе исполнительного производства, так и при судебном рассмотрении будет установлено, что на земельном участке расположен объект недвижимости. И если будет установлено, что данный дом является единственным пригодным для должника жилым помещением, обратить взыскани ни на участок, ни на строение будет невозможно, так как существет принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, который на нем находится.

Как указано в Определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2020 по делу N 88-13602/2020

Отменяя решение суда первой инстанции, и принимая по делу новое решение, руководствуясь положениями статей 12, 237, 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона Российской Федерации от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований Н., поскольку земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, отчуждение земельного участка (обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника) не может быть совершено без отчуждения объекта, который на нем находится, а вопрос об обращении взыскания на строения, расположенные на спорном земельном участке, истцом не ставился. При этом суд апелляционной инстанции также правомерно исходил из того, что жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, является единственным местом жительства ответчиков, в котором они зарегистрированы и проживают.

Здравствуйте.

Единственное пригодное жилое помещение должника охраняется исполнительским иммунитетом, и на него по общему правилу нельзя обратить взыскание (ст. 446 ГПК РФ)

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением,

Это же правило касается и земельного участка, на котором расположено это единственное жилое помещение.

Снимается этот иммунитет пока лишь только в исключительных случаях, как например, если характеристики объекта явно превышают уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище (жилье является «роскошным»), а сам должник совершил злоупотребление своим правом и намеренно создал ситуацию, когда жилье осталось у него единственным. 

Но это редкие исключения и работают они пока только в банкротстве.

При этом тот факт, что права на дом не зарегистрированы в ЕГРН роли не играет. 
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что 

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Поэтому некорректно на мой взгляд было бы утверждать, что если права на объект не зарегистрированы в реестре, то этого объекта «юридически не существует». 

Он существует, и на него так же распространяется исполнительский иммунитет единственного жилья.

При этом, также обращаю внимание, что приставы сами не могут обратить взыскание на земельный участок. Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на з/у возможно только по решению суда.

Это означает, что взыскатель должен идти в суд с отдельным иском об обращении взыскания на участок, получать исполнительный лист и только потом приставы будут реализовывать этот участок с торгов.

Здравствуйте, Екатерина!

Вопрос непростой.

1) Обращение взыскания не может быть применено в отношении жилого помещения (здания), имеющего статус "единственно пригодного для постоянного проживания должника и совместно проживающих членов  его семьи" (далее, по тексту «единственное жилье»), а так же, в отношении земельного участка (ЗУ), на котором расположено такое жилое помещение (здание).

2) Для приобретения  статуса «единственного жилья», необходимо наличие 2х совокупных условий:

а) жилой помещение (здание) находится в собственности должника. И вот тут, сразу возникают проблемы, в Вашей ситуации. Права собственности на дом не зарегистрированы в Росреестре. Однако, в силу закона, право собственности на недвижимое имущество, приобретается только с момента государственного регистрации такого права, в учреждении Росреестра. Тут можно оперировать к наличию разрешительных документов на строительство дома, полученных на имя должника.

б) Жилое помещение (здание) является единственно пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих, членов его семьи. И тут я снова усматриваю проблемы. Право на дом не зарегистрировано, следовательно регистрация граждан не может осуществляться по адресу нахождения этого дома. Предположу, что в данный момент времени, должник и члены его семьи зарегистрированы по иному адресу проживания, нежели адрес местонахождения дома, а при такой ситуации, расматриваемое условие закона не будет соблюдено.

Поскольку информации в вопросе недостаточно, то предварительно предположу то, что, скорее всего, дом не будет признан «единственным жильем». Соответственно, и ЗУ не будет иметь имущественного иммунитета от обращения взыскания.

По — крайней мере,  Клиенту одного моего знакомого адвоката, было отказано в признании дома «единственным жильем», в аналогичной ситуации. Было это 5 лет назад.

3) Так же нужно знать о том, что если Вам вдруг посчастливится и дом признают «единственным жильем», то часть ЗУ, все равно, может находится под угрозой обращения взыскания (обращение взыскания на часть такого участка). Так, в силу положений абзаца 2 пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»

В то же время обращение взыскания в судебном порядке на такие земельные участки допустимо в части, явно превышающей предельные минимальные размеры предоставления земельных участков для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, если их фактическое использование не связано с удовлетворением потребностей гражданина-должника и членов его семьи в обеспечении необходимого уровня существования при условии, что доходы должника явно несоразмерны с объемом денежных требований, содержащихся в исполнительном документе, и не позволяют удовлетворить эти требования в разумный срок.

4) Обращение взыскания за ЗУ (полностью или на часть) осуществляеьтся только в судеьном порядке (ст. 278 ГК РФ).