И правильно ли в дкп указывать только земельный участок?

Здравствуйте,  Анна.

Если не опасаетесь, что продавец Вам выставит счет за эту баню-дом как неосновательное обогащение или потребует ее вернуть разобрав, то можете так подписать ДКП.

Гражданский кодекс

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Я рекомендую указать баню-дом как незавершенный строительством объект в ДКП, указать ее параметры и что стоимость по ДКП за участок включает стоимость указанного объекта незавершенного строительства.

Потребуется помощь в составлении или првоерке ДКП, напишите мне в чат.

С уважением!  Г.А. Кураев

не зарегистрированная, продавец хочет всё это продать как земельный участок. Могу ли я совершить данную покупку? какие есть риски? и правильно ли в дкп указывать только земельный участок?

Анна, добрый день! Условия договора определяются сторонами исходя из принципа свободы договора. При этом согласно ч. 3 ст. 8.1 ГК РФ право на недвижимое имущество возникает с момента регистрации права. Соответственно тут вопрос о статусе бани — является ли она капитальным строением ( и соот. недвижимым имуществом) или не является. Если не является и не требуется регистрация права ее можно включить в отдельный договор ( который не попадет в росреестр и налоговую чего видимо опасается продавец). Либо тут вообще вопрос о незаконности данной постройки с учетом ВРИ участка либо несоблюдения требований (отступ от границ меньше и т.д.