Скажется ли данная разбивка на налоговый вычет?

Question

Продавец хочет указать в договоре купли-продажи дома с участком две цены. Так как дом стоит на учёте менее 3-х лет- 1 млн, а земельный участок в собственности более 5-им лет- 4200000. Какие риски у покупателя? Скажется ли данная разбивка на налоговый вычет?

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте! Какие риски у покупателя? Скажется ли данная разбивка на налоговый вычет? нет, покупатель не рискует и такая разбивка на получение им налогового имущественного вычета по п.3 п.1 ст.220 НК не повлияет, т.к. расходы на ЗУ при покупке дома можно учесть при получении данного налогового имущественного вычета. так по пп.6 п.3 ст.220 НК налогоплательщик для подтверждения права на имущественный налоговый вычет представляет в налоговый орган: договор о приобретении земельного участка или доли (долей) в нем — при приобретении земельного участка или доли (долей) в нем, предоставленного для индивидуального жилищного строительства , и земельного участка, на котором расположены приобретаемые жилой дом или доля (доли) в нем;

Андрей Власов · Answer

Какие риски у покупателя? Скажется ли данная разбивка на налоговый вычет? Наталья, добрый день! Речь по сути о притворной сделке идет, ее последствия в случае суда разъяснены ВС РФ в п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, т о есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. т.е. если будут доказательства передачи всей суммы и возможность соотнести ее с основной сделкой при расторжении договора продавец должен будет вернуть всю сумму. А вот с вычетом налоговая разумеется не примет расходы на приобретение, не указанные в договоре купли продажи, только те, что указаны непосредственно в договоре. Если предполагается разбивка реальной цены договора в пользу ЗУ чтобы минимизировать налог, и речь о вычете предусмотренном п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (вычет при покупке жилья) то там в стоимость вычета включается и цена участка так что тут Вы не потеряете в принципе.

Алина Гончарова · Answer

Здравствуйте, Наталья! Разбивка — это правильно, поскольку продаются 2 самостоятельных объекта (у каждого свой кадастровый номер). Согласно ст. 554 ГК РФ, каждый предмет в договоре купли-продажи недвижимости описывается так, чтобы его можно было установить. Соответственно, у каждого предмета должна быть своя цена. Когда Вы покупаете что-то в магазине, в чеке указывается цена каждого товара, а не только итоговая стоимость покупки, так что это и логично, и законно. На правах покупателя это никак не скажется. Продавец оптимизирует налогообложение для себя, и, если стоимость дома окажется ниже 70% от его кадастровой стоимости, то, согласно ч. 2 ст. 214.10 НК РФ, ему доначислят НДФЛ (покупатель за это ответственности не несет).

Александр Нестеров · Answer

Здравствуйте, Наталья!! Заключение одного договора с указанием двух объектов недвижимости (дома и земельного участка под ним) соответствует одному из основополагающих принципов земельного законодательства, установленного в пункте пятом статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков Разбивая же цену на две части, продавец использует оптимизацию налогообложения, причем легальную. Хотя земельный участок и дом имеют единую судьбу, но в тоже время – это разные объекты имущественного права, в частности, для целей налогообложения (по НДФЛ или пока по имущественном налогу). Считаться налог на доходы на жилое помещение и земельный участок будут по разному , в том числе, и из-за срока владения ими. Так, доход от продажи земельного участка, которым владел продавец, не будет для него облагаться налогом (так как срок нахождения на праве собственности более пяти лет). А вот тот факт, что дом находится на праве собственности менее трех лет, означает, что при обычных условиях, при его продаже необходимо уплачивать НДФЛ. Однако можно применить имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей. Соответственно, если продавать дом за эту же сумму, то налог также не будет начисляться. И продавец, воспользовавшись положением законодательства, установил выгодную для него цену объектов. Скажется ли данная разбивка на налоговый вычет? Нет, для Вас на налоговый вычет такая разбивка не скажется, так как такой вычет можно применять для любого объекта недвижимости, как для земельного участка, так и для дома. Какие риски у покупателя? Если Вы будете продавать дом и земельный участок ранее, чем истечет пятилетний срок Вашего владения, то перекос цены в сторону земельного участка может сказаться на уплате НДФЛ при их продаже, если не будете продавать на таких же условиях. Допустим, Вы будете продавать дом за его реальную стоимость, к примеру, 2 миллиона — в этом случае Вы сможете вычесть из этой суммы расходы на его приобретение только 1 миллион, и, соответственно, уплатите налог в сумме 130 тысяч рублей. Таким образом, во избежание таких трат, Вам надо будет продавать по такой же схеме, при этом учитывая, что налоговая служба все равно будет считать доход от 70 процентов кадастровой стоимости, либо владеть этими объектами недвижимости более пяти лет.