Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Ипотечный вопрос, доля на участок в ипотеку
Приветствую! Хотим с товарищем приобрести в ипотеку(каждый берет свою ипотеку) участок 20 сот. под стоительство жилья (т.е. по 10 сот. каждому). Но т.к. продавец не хочет межавать участок (т.к. появляется налог), рассматриваем возможность не межевать участок до сделки, а оформить ипотеку на 1/2 долю участка на каждого. Возможно ли оформить долю на участок в ипотеку?
Вопросы. Если каждый из нас оформит 1/2 доли участка в ипотеку, и составит с нотариусом внутр. договор о том, какая часть участка кому принадлежит (т.е. провести межевание, и указать участки во внутр. договоре).
- Какие риски есть с такой схемой приобритения участка?
- В случае если один из участников решит продать свою долю, сможет ли он ее продать в рамках внутр. договора (т.е. по указанным меткам)
- В случае если у одного из участников возникают проблемы с ипотекой, банк забирает весь участок, или только его долю?
Возможно ли оформить долю на участок в ипотеку?
Добрый день!
Такой вариант возможен только при наличии согласия банка. Обращайтесь в банки, и вполне возможно, что какой-то из них согласится предоставить Вам ипотечный креди на указанных Вами условиях, поскольку согласно ст. 421 Гражданского Кодекса РФ стороны вправе заключить договор на любых условиях, не противоречащих закону.
Если каждый из нас оформит 1/2 доли участка в ипотеку, и составит с нотариусом внутр. договор о том, какая часть участка кому принадлежит (т.е. провести межевание, и указать участки во внутр. договоре). — Какие риски есть с такой схемой приобритения участка?
Если Вы приобретаете участок в долевую собственность в ипотеку, то изменение его правового режима возможно только с согласия банка, как залогодержателя имущества.
Но Вы вправе заключить соглашение об установлении порядка пользования земельным участком согласно ст. 247 Гражданского Кодекса РФ, и не обязательно данное соглашение удостоверять нотариально.
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Далее продолжу.
Здравствуйте,
(каждый берет свою ипотеку) участок 20 сот.
Это исключено. Если участок на доли не поделен, то Вы можете участвовать только как созаемщики в ипотеке.
Так как в силу ст.64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ
… земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок
Этот целый участок пойдёт в залог Банку до полной выплаты за него ипотеки
Участок залоговый, нотариус ничего делать не возьмётся без согласия банка, да и Вы без согласия Банка никакие действия по его распоряжению делать не вправе. Никто не может продать, без согласия банка
Ст.346 ГК РФ
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае если у одного из участников возникают проблемы с ипотекой, банк забирает весь участок, или только его долю?
Банку перейдёт предмет залога-весь участок.
Здравствуйте, Павел!!!
Дополню консультацию уважаемых коллег следующими замечаниями.
Если каждый из нас оформит 1/2 доли участка в ипотеку, и составит с нотариусом внутр. договор о том, какая часть участка кому принадлежит (т.е. провести межевание, и указать участки во внутр. договоре).
Если у Вас получится заключить кредитный договор на покупку земельного участка и приобрести его, то в данном случае межевание Вы не сможете произвести до оплаты кредитного обязательства, так как эта процедура — один из этапов образования земельного участка в процессе его раздела и постановки на государственный кадастровый учет двух участков с аннулированием сведений об исходном.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации:
Земельные участки, из которых при разделе… образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности на все образуемые из них земельные участки
Так как, в связи с указанным положением, при этом возникают другие земельные участки, то в данном случае банк Вам не даст разрешения на такие мероприятия.
В Вашем случае возможно только заключение соглашения о порядке пользования общим имуществом (статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
— В случае если один из участников решит продать свою долю, сможет ли он ее продать в рамках внутр. договора (т.е. по указанным меткам)
В данном случае продается не часть обозначенного участка, а доля — абстрактное обозначение владения части имуществом, не обозначенное фактически — то есть потенциальный покупатель (если Вы или товарищ откажетесь выкупать долю другого участника) не обязан следовать положениям заключенного между Вам соглашения.
Ну и соответственно, доля в праве на земельный участок (а не полноценный участок), да еще обремененная ипотекой, существенно ниже в цене.
— В случае если у одного из участников возникают проблемы с ипотекой, банк забирает весь участок, или только его долю?
В таком случае придется другому участнику, как созаемщику, также отвечать своим имуществом, так как земельный участок в данном случае неделим и является предметом ипотеки.
Хотим с товарищем приобрести в ипотеку(каждый берет свою ипотеку) участок 20 сот. под строительство жилья (т.е. по 10 сот. каждому)
Чтобы точно понимать возможность строительства на земельном участке двух жилых домов, рекомендую Вам заказать в Администрации градостроительный план земельного участка.
Так, в соответствие с пунктом 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливается, что в градостроительном плане земельного участка содержится информация, в частности:
4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство
5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка
6) о предельных параметрах разрешенного строительства
9) об ограничениях использования земельного участка
13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и сетях инженерно-технического обеспечения
17) о красных линиях
Данные сведения помогут Вам понять, возможно ли строительство двух домов с учетом минимальных отступов (3 метра от границы земельного участка, 6 метров от другого дома), возможности размещения различного рода объектов, ограничений на данном участке и красных линий (это линии, ограждающие земельные участки, находящиеся в собственности частных лиц от земельных участков общего пользования).
Также рекомендую по данному поводу проконсультироваться у уполномоченного и компетентного сотрудника Администрации о возможности строительства двух домов (некоторые Администрации неблагожелательно смотрят на такие вещи).
Пока ипотека не будет выплачена, участок будет в залоге у банка, и его отчуждение возможно будет только с согласия банка. При этом, продавец должен соблюдать требования правил преимущественной покупки участка вторым собственником, установленные ст. 250 Гражданского Кодекса РФ, т.е. сначала предложить выкупить свою долю участнику долевой собственности, а если он откажется или не ответит в течение месяца, то вправе продать любому другому покупателю на условиях, не лучше предложенных второму долевому собственнику:
Конечно, если обязательства по договору ипотеки не исполняются созаемщиками в предусмотренном договором порядке, то банк может взыскать долги и обратить взыскание на залоговое имущество — весь земельный участок, если именно он неделимый и находится в залоге по договору ипотеки.
Такой вариант вряд ли возможен, поскольку участок неделим, и он может пойти в залог только по одному договору ипотеки, в котором оба участника сделки будут созаемщиками. Но уточняйте в банке, согласится ли банк выдать Вам разные ипотечные кредиты при одном неделимом участке.