Здравствуйте, Павел!!!
Дополню консультацию уважаемых коллег следующими замечаниями.
Если каждый из нас оформит 1/2 доли участка в ипотеку, и составит с нотариусом внутр. договор о том, какая часть участка кому принадлежит (т.е. провести межевание, и указать участки во внутр. договоре).
Если у Вас получится заключить кредитный договор на покупку земельного участка и приобрести его, то в данном случае межевание Вы не сможете произвести до оплаты кредитного обязательства, так как эта процедура — один из этапов образования земельного участка в процессе его раздела и постановки на государственный кадастровый учет двух участков с аннулированием сведений об исходном.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации:
Земельные участки, из которых при разделе… образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности на все образуемые из них земельные участки
Так как, в связи с указанным положением, при этом возникают другие земельные участки, то в данном случае банк Вам не даст разрешения на такие мероприятия.
В Вашем случае возможно только заключение соглашения о порядке пользования общим имуществом (статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
— В случае если один из участников решит продать свою долю, сможет ли он ее продать в рамках внутр. договора (т.е. по указанным меткам)
В данном случае продается не часть обозначенного участка, а доля — абстрактное обозначение владения части имуществом, не обозначенное фактически — то есть потенциальный покупатель (если Вы или товарищ откажетесь выкупать долю другого участника) не обязан следовать положениям заключенного между Вам соглашения.
Ну и соответственно, доля в праве на земельный участок (а не полноценный участок), да еще обремененная ипотекой, существенно ниже в цене.
— В случае если у одного из участников возникают проблемы с ипотекой, банк забирает весь участок, или только его долю?
В таком случае придется другому участнику, как созаемщику, также отвечать своим имуществом, так как земельный участок в данном случае неделим и является предметом ипотеки.
Хотим с товарищем приобрести в ипотеку(каждый берет свою ипотеку) участок 20 сот. под строительство жилья (т.е. по 10 сот. каждому)
Чтобы точно понимать возможность строительства на земельном участке двух жилых домов, рекомендую Вам заказать в Администрации градостроительный план земельного участка.
Так, в соответствие с пунктом 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливается, что в градостроительном плане земельного участка содержится информация, в частности:
4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство
5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка
6) о предельных параметрах разрешенного строительства
9) об ограничениях использования земельного участка
13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и сетях инженерно-технического обеспечения
17) о красных линиях
Данные сведения помогут Вам понять, возможно ли строительство двух домов с учетом минимальных отступов (3 метра от границы земельного участка, 6 метров от другого дома), возможности размещения различного рода объектов, ограничений на данном участке и красных линий (это линии, ограждающие земельные участки, находящиеся в собственности частных лиц от земельных участков общего пользования).
Также рекомендую по данному поводу проконсультироваться у уполномоченного и компетентного сотрудника Администрации о возможности строительства двух домов (некоторые Администрации неблагожелательно смотрят на такие вещи).
Пока ипотека не будет выплачена, участок будет в залоге у банка, и его отчуждение возможно будет только с согласия банка. При этом, продавец должен соблюдать требования правил преимущественной покупки участка вторым собственником, установленные ст. 250 Гражданского Кодекса РФ, т.е. сначала предложить выкупить свою долю участнику долевой собственности, а если он откажется или не ответит в течение месяца, то вправе продать любому другому покупателю на условиях, не лучше предложенных второму долевому собственнику:
Конечно, если обязательства по договору ипотеки не исполняются созаемщиками в предусмотренном договором порядке, то банк может взыскать долги и обратить взыскание на залоговое имущество — весь земельный участок, если именно он неделимый и находится в залоге по договору ипотеки.
Такой вариант вряд ли возможен, поскольку участок неделим, и он может пойти в залог только по одному договору ипотеки, в котором оба участника сделки будут созаемщиками. Но уточняйте в банке, согласится ли банк выдать Вам разные ипотечные кредиты при одном неделимом участке.