Я слышал про коммерческую ипотеку, может она подойдёт?

Георгий, добрый вечер!

купить землю с домом в ипотеку, после чего снести его и построить магазин,

Для реализации Вашей цели необходимо иметь ввиду, что если вы приобретаете жилой дом, то для строительства магазина потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка.

В противном случае магазин будет признан самовольной постройкой и вас обяжут его снести за свой счет. Согласно ст. 222 ГК РФ

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу.

Следовательно, для строительства магазина Вам следует подобрать соответствующий этому назначению участок и получить необходимое финансирование путем заключения с банком кредитного договора под залог участка

С уважением, адвокат Сарбаев К.Э.

Здравствуйте, Георгий!

Если Вы купите  земельный участок с жилым домом за счет ипотечного кредита, то построить там магазин до погашения ипотеки будет сложно. 

1. Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан:

3) не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества;

ст. 343 Гражданского кодекса РФ

То есть, Вы не сможете без согласования с залогодержателем снести дом и построить там другой объект.

Второй проблемой может стать разрешенное использование земельного участка.

Собственники должны использовать земельный участок по целевому назначению, которое определено законом (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ, ст. 42 Земельного кодекса РФ). За нарушение этой обязанности  предусмотрена административная ответственность.

Для строительства  магазина потребуется изменение разрешенного использования земельного участка. А так как земельный участок также является предметом ипотеки, то на это также потребуется согласие залогодержателя.

В данном случае нужно учесть эти моменты, и возможно, лучше приобрести земельный участок с соответствующим разрешенным использованием.

Здравствуйте. Вы можете приобрести подходящий земельный участок в ипотеку, например по программе «загородная недвижимость» от Сбербанка, а затем построить или установить на данном участке магазин.

Здравствуйте, Георгий!!!

В данном случае, чтобы понимать, есть ли вообще возможность строительства на земельном участие магазина, необходимо утонить перечень видов разрешенного использования земельного участка.

Для этого Вам необходимо заказать в Администрации градостроительный план земельного участка.

В соответствии со частью третьей статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ устанавливается, что:

3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:

 5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка

Если в виды разрешенного использования (дале — ВРИ) входит такой вид, как «Магазины» (код по классификатору 4.4), то это значит, что строить на таком земельном участке магазин можно.

При этом также стоит учитывать к какому из ВРИ относятся магазины: основному, условно разрешенному или вспомогательному.

Если к основному или вспомогательному, то ВРИ можно спокойно менять, подав заявление в Росреестр (через МФЦ или портал).

Если к условно разрешенному, то порядок изменения установлен статьей 39 Градостроительного кодекса РФ (ссылка на статью).

В данном случае правообладателем земельного участка направляется заявление об изменении ВРИ в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки, создаваемую при Администрации, затем в течении месяца проводятся публичные слушания и по их результатам принимается решение об изменении ВРИ.

Однако до сноса жилого дома Вам необходимо оплатить ипотеку на него.

Я слышал про коммерческую ипотеку, может она подойдёт

Коммерческая или бизнес-ипотека выдается юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, при этом ее предметом является коммерческая (нежилая) недвижимость, используемая для предпринимательства.

У каждого банка свои условия, сумма кредита, проценты, сроки возврата, сумма первоначального взноса.

Большинство банков предоставляют такие кредиты, можно выбрать самые подходящие для ВАС.

Но в данном случае, если будете брать коммерческую ипотеку надо учитывать, что ВРИ должен быть «Магазины», а у Вас статус — ИП.