Вроде всё по закону, но не пойму в чём подвох?

Question

Получил в наследство 1/2 квартиры менее года назад. Обменял 1/2 квартиры на другую 1/2 квартиры без указания цены, обмен равноценный. Подправьте, пожалуйста, мои дальнейшие размышления: Обмен это все равно что две сделки: купля и продажа. Фактически я продал свою 1/2 квартиры которой владел менее года по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость 4 млн. Половина это 2 млн. Используем налоговый вычет на продажу в 1 млн руб. Доход (2-1) = 1 млн. Значит налог равен 1 млн * 13% = 130 тыс. руб. Но, в тоже самое время я приобрёл новую долю, фактически купил, и тоже по кадастровой стоимости, сумма сделки тоже 2 млн, поскольку они равноценны. Я могу применить налоговый вычет на покупку доли в квартире на 2 млн руб. Поскольку я плачу налоги со своей зарплаты, и уже заплатил налогов на сумму большую чем 2 млн, и ни разу в жизни не использовал налоговый вычет на покупку, я могу его использовать. Получаем 2*0,13 = 260 тыс. налогового вычета на покупку Итого: 260 (то что должна вернуть налоговая за покупку) - 130 ( то что я должен налоговой за продажу) = +130 тыс. руб. Т.е. налоговая мне должна? Вроде всё по закону, но не пойму в чём подвох?

Татьяна Степанова · Answer

Здравствуйте, Петр. Когда по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения такая операция признается реализацией и доходы от нее по общему правилу подлежат обложению НДФЛ. Каждая сторона договора мены признается продавцом той недвижимости, которую обязуется передать, и покупателем той, которую обязуется принять в обмен. Налоговую базу образует стоимость имущества, полученного от другой стороны договора (ст. 567 ГК РФ; п. 1 ст. 39, пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015). Воспользоваться имущественными вычетами при обмене квартирами можно в том же порядке, что и при обычной покупке (продаже) недвижимости (п. 2 ст. 207, пп. 9 п. 2.1, п. п. 3, 6 ст. 210, п. п. 1, 1.1 ст. 224 НК РФ). То есть при выполнении всех условий в случае заключения договора мены квартир возможны следующие имущественные вычеты (пп. 1, 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ): — в размере доходов от реализации квартиры (доли), но не более 1 млн руб.; — в размере расходов на приобретение квартиры (доли), но не более 2 млн руб. Так что в вашей ситуации возможно применение обоих вычетов (сделки, полагаю, относят к одному налоговому периоду — смотреть надо по дате регистрации перехода прав по выписке из ЕГРН). Поскольку я плачу налоги со своей зарплаты, и уже заплатил налогов на сумму большую чем 2 млн, тут надо учитывать, что вычет можно получить только начиная с года приобретения (продажи) жилья. Если у Вас дата приобретения в 2023 году, то вернуть можно только НДФЛ (именно уплаченный налог, а не сумму, с которой он удержан), уплаченный в 2023 году, а остаток вычета будет перенесен на последующие годы. В общем, желательно понять, что у Вас по датам и суммам уплаченного в соответствующем году НДФЛ, чтобы корректно объяснить, сколько в каком году Вам надо будет платить (или сколько сможете вернуть).

Галина Дробот · Answer

Добрый день, Петр! Да, Вы должны будете подать две декларации, отдельно по продаже недвижимости и отдельно по покупке недвижимости, заявив налоговый вычет по уплаченному НДФЛ. По первой декларации Вы заплатите налог с продажи, а по второй получите деньги на счет в банке. Остаток вычета можете перенести на последующие периоды. Можете еще, как вариант, если не выберете весь вычет, через работодателя подать документы, чтобы с Вас не удерживали НДФЛ. Никакого здесь подвоха нет. Все верно. С уважением, Г.Дробот