Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка жилого дома у физ. Лица до начала строительства: минимизация рисков покупателя
Добрый день,
Меня интересует вопрос снижения рисков при покупке объекта недвижимости на этапе до начала застройки у физического лица.
Сегодня я посетил будущий комплекс частных домов (планируется ок. 12 лотов). Дома будут сделаны в формате дуплексов. Таким образом, у конкретного здания, помимо меня, будет еще один владелец.
По информации от продавца, владеет проектом группа физических лиц. При приобретении дома сделка будет заключать в форме договора купли-продажи между мной и одним из этих физических лиц. Дом, который я рассматриваю возможность приобрести, еще не начали строить. Частично построен только один из объектов на участке.
Земля, на которой ведется строительство, по словам продавца, была куплена у группы частных владельцев и перемежевана в соответствии с новым планом строящихся домов.
Для заключения договора необходимо оплатить 25% от стоимости дома. Оставшуюся часть требуется оплатить равными ежеквартальными платежами (при этом само здание будет построено примерно через полгода после первого платежа). Объектом продажи являются здание и земельный участок под ним, а также сзади и перед фасадом.
Пожалуйста, помогите с ответами на следующие вопросы:
1. Насколько безопасной для покупателя можно считать такую форму сделки? Какие основные риски вы видите в совершении подобной покупки? Как крайний вариант развития ситуации мы рассматриваем исчезновение продавца после получения части средств и отказа достроить дом. Какие действия возможно предпринять покупателю в данном случае?
2. Какие действия мне необходимо предпринять перед заключением сделки для минимизации рисков?
3. Какие детали важно описать в договоре купли-продажи для максимальной безопасности покупателя?
4. Какие документы необходимо получить от физического лица продавца и каким образом их нужно проверить?
5. Какие механизмы получения финансовых гарантий от физического лица можно использовать в данной ситуации? Можно ли документально закрепить ответственность физического его имуществом на случай срыва/задержки строительства?
6. Существует ли практика привлечения гарантий сторонних организаций (страховых компаний, банков) в сделке между двумя физическими лицами и какие формы подобных гарантий целесообразно использовать в данном случае?
Большое спасибо за помощь.
С уважением,
Егор
Здравствуйте Егор,
отвечу на все Ваши вопросы по порядку:
1. «Насколько безопасной для покупателя можно считать такую форму сделки? Какие основные риски вы видите в совершении подобной покупки? Как крайний вариант развития ситуации мы рассматриваем исчезновение продавца после получения части средств и отказа достроить дом. Какие действия возможно предпринять покупателю в данном случае? „
-необходимо запросить документы на землю (свидетельство, договор аренды), выписку из Единого государственного реестра недвижимости как на землю, согласования на строительство, разрешения, проект строительства со всеми отметками о регистрации, возможно, есть договор инвестирования, документы на физических лиц (кто они — учредители одного юридического лица или ИП)
2. “ Какие действия мне необходимо предпринять перед заключением сделки для минимизации рисков?»
после того, как Вы запросили все документы Вам необходимо проверить каждое лицо, разрешения, договоры, правоустанавливающие документы. Обязательно проверьте паспорта физических лиц на их действительность (www.fms.gov.ru). При наличии положительного результата анализа документов, возможно подготовить предварительный договор
3. «Какие детали важно описать в договоре купли-продажи для максимальной безопасности покупателя?» Если на данном этапе идет речь о не сданном объекте — не объект недвижимости, так как нет свидетельства с его юридическим адресом, то и продавать нечего. На данном этапе возможен договор долевого участия, инвестирования, предварительный договор или другой (зависит от документов).
4. «Какие документы необходимо получить от физического лица продавца и каким образом их нужно проверить?» В п.1 я описала примерный перечень документов. обязательно запросите актуальную выписку из реестра недвижимости (про землю), проверьте паспорта, основание участия физических лиц в проекте.
5. «Какие механизмы получения финансовых гарантий от физического лица можно использовать в данной ситуации? Можно ли документально закрепить ответственность физического его имуществом на случай срыва/задержки строительства?» Все обязательства можно описать в предварительном договоре
6.«Существует ли практика привлечения гарантий сторонних организаций (страховых компаний, банков) в сделке между двумя физическими лицами и какие формы подобных гарантий целесообразно использовать в данном случае?» Поскольку статус физических лиц не ясен (возможно ИП), то трудно сказать можно ли запросить гарантию. Как правило запрашивают гарантии платежеспособности покупателя банковская гарантия, задаток и т.д.)
Егор,
прежде всего убедитесь, что застройщик имеет свидетельство о праве собственности на земельный участок.
Риск недостройки дома и бегства застройщика с деньгами будет существовать всегда. Единственно возможная профилактика — не платить ничего заранее, авансом.
Застройщик может продать один и тот же строящийся дом нескольким покупателям одновременно — такие случаи бывали. Поэтому гарантией здесь может быть оформление Вашего права собственности на земельный участок. То есть, вручая застройщику первый платёж в 25%, ооформите это куплей продажей земельного участка. Если застройщик добросовестный — возражать не будет. Если возразит, значит… имеет какие-то другие планы на этот дом и участок???
Закрепить документально можно любые гарантии застройщика. Но это — пустая бумага; со сбежавшего застройщика не получить ничего.
Поэтому единственной реальной гарантией будет оформление на Ваше имя земельного участка: хоть что-то у Вас останется. Предложите застройщику такой алгоритм: я покупаю у Вас участок — это один договор; а вы, застройщик, строите на участке дом — это второй договор.
Сторонние организации — банки и страховые компании — теоретически могут поручиться за застройщика. Но вряд ли будут это делать: слишком велик риск недостроя. Поэтому всё ж таки акцентируйте внимание на праве собственности на землю.
Егор,
- существует риск того, что такой дом может быть признан самовольной постройкой (в связи с его несоответствием разрешенному виду использования земельного участка) и снесен по иску органов местного самоуправления
Коллега Берестов совершенно верно отметил этот риск. Поэтому весьма важно оформит Ваше право собственности на землю: в случае чего Вы сможете изменить вид назначения землепользования. Как говорится, хозяин — барин.
- идеальным в Вашем случае видом договора был бы договор участия в долевом строительстве жилого дома, с его государственной регистрацией в Росреестре
Коллега Берестов считает совершенно правильно; но, судя по всему, данный вариант невозможен: застройщик слишком «мелкий», это частные лица, а не фирма. Поэтому остаётся один вариант — с оформлением права собственности на землю.
И, как советует коллега Винокуров - платить поэтапно, по мере выполнения работ, заключив договор подряда.
Иначе слишком много рисков остаться ни с чем. Проще купить уже построенный дом, пусть и дороже, но рисков много меньше.
Егор, добрый вечер!
Первоначально следует проверить имеющиеся у застройщика документы на право пользования земельным участком и право строительства дома.
Земельный участок может быть на праве собственности, а может быть и в аренде. При этом необходимо удостовериться в разрешенном виде использования земельного участка. Если разрешенный вид использования — индивидуальное жилищное строительство, то дуплекс не может быть на нём построен. Дуплекс — это не индивидуальный жилой дом, а скорее — многоквартирный. Поэтому существует риск того, что такой дом может быть признан самовольной постройкой (в связи с его несоответствием разрешенному виду использования земельного участка) и снесен по иску органов местного самоуправления или прокуратуры.
Я полагаю, что в свидетельстве о праве собственности на земельный участок или в договоре аренды земельного участка (других правоустанавливающих документах на землю) должен быть указан разрешенный вид использования — для строительства многоквартирного жилого дома (или дуплекса, или таунхауса и т.п.).
Соответственно, необходимо проверить путем получения выписки из ЕГРП действительность права владения и пользования застройщиком земельным участком.
Обязательно у застройщика должно быть разрешение на строительство и проектная документация на дом.
Егор, согласен с коллегами в том, что следует первоначально заручиться куплей-продажей земельного участка.
Но при этом если разрешенный вид использования земельного участка всё же соответствует предполагаемому строительству жилого дома в виде дуплекса.
Добрый день, Егор.
В данном случае Вы не можете заключить договор купли-продажи, поскольку объекта недвижимости еще нет.
Вообще сделка такого рода достаточно рискованная.
Сейчас Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, в котором установите срок, по истечении которого между Вами и продавцом будет заключен основной договор купли-продажи дома и земельного участка под ним. При этом в договоре прописать внесение оплат в счет исполнения основного договора купли-продажи.
А самый лучший вариант — это оформить земельный участок в собственность и заключить договор строительного подряда с застойщиком. Так у Вас будет гораздо больше гарантий.
Из документов Вам нужно в обязательном порядке проверить првоустанавливающие документы на земельный участок, каков вид разрешенного использования для данного земельного участка, разрешение на строительство, согласованные госорганом проекты застройки.
Здравствуйте Егор!
Полностью согласен с коллегами. Сделка весьма сомнительна и правовые гарантии установить для нее практически невозможно. Единственный выход, оформлять земельный участок на Вас или хотя бы в залог под обязательства постройки дома. Деньги (оставшиеся 75 %) выплачивать только после завершения этапов строительства дома. Например, фундамент построили, еще 10 %, построили стены под крышу, еще 25 % и т.д. А не по срокам, как указанно ежеквартально. Все это прописать в договоре. Правильнее будет заключить договор подряда. И конечно же проверить все документы, разрешение на строительство, документы на землю.
Договор долевого участия заключить не получится, т.к. дом строить будет физическое лицо. А застройщиком по 214 закону может быть только юридическое лицо.
В соответствии со ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве»:
Поэтому тут трудно предложить какую то правовую конструкцию. Совершенно правильно пишет коллега Костомаров И.Ю., при малейшем подозрении лучше отказаться от такого приобретения.Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:1) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
Здравствуйте!
В дополнение к вышесказанному предлагаю:
1) Можно заключить предварительный договор купли-продажи доли в жилом доме с земельным участком, в котором предусмотреть все существенные условия: предполагаемый срок заключения основного договора, стоимость доли дома, стоимость доли земельного участка, порядок оплаты. Предлагаю указать что предоплата 25% является задатком.
Положительные стороны предварительного договора:
— в случае уклонения продавца от оформления основного договора Вы сможете через суд обязать продавца заключить основной договор;
— Ваш задаток будет обеспечительной мерой, т.к. в случае если продавец откажется в дальнейшем от продажи он будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере;
- сможете взыскать убытки.
отрицательные стороны предварительного договора:
— сам факт в будущем наличие риска взыскивать 25% предоплаты.
-если Вы откажетесь покупать, то задаток Вам не вернется.
2) Скорее всего продавец заключил договор с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Уточните, кто застройщик, если это так, то просто заключите договор перемены лиц в ДДУ. Обратите внимание что договор перемены лиц по ДДУ так же должен регистрироваться в юстиции как и основной договор.
Галина, большое спасибо.
По пункту два. Насколько мне рассказал продавец, тут несколько другая ситуация. Несколько физических лиц выкупили землю, размежевали и наняли строительную компанию построить на ней дома. И затем эти физ. лица дома уже продают.
То есть застройщик тут - фактически группа физ. лиц.
Светлана, большое спасибо.
Если позволите, два уточнения.
По вопросу 5. Обязательства в предварительном договоре могут быть прописаны с указанием того, что продавец гарантирует постройку объекта в такой-то срок и в случае нарушения обязательств передает в мою собственность иное свое имущество (дом, квартиру, т.п.)? Либо такой практики в договорах двух физических лиц (не ИП) нет?
По вопросу 6. Банковская гарантия может быть запрошена только для подтверждения платежеспособности покупателя? Могу ли я запросить ее для подтверждения намерений продавца построить объект недвижимости? С содержанием гарантии "если второй участник сделки не построит к такому-то дню дом, сданный в эксплуатацию, и не заключит со мной договор его продажи - банк выплачивает мне сумму, равную сумме внесенных платежей".
С уважением,
Егор
Егор, можно запросить у застройщика договор страхования ответственности перед третьими лицами, что позволит Вам избежать рисков невозврата сумм. Предварительный договор возможно подписать в присутствии нотариуса. Причем строитель может предоставить любое обеспечение своего обязательства. Но до всех этих действий рекомендую, все-таки, проверить документы на землю и запросить выписку из реестра недвижимости.