Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Взаиморасчеты по результатам обмеров ОТИ
По предварительному договору купли-продажи общая проектная площадь = 105,3 кв. м. Никакой другой площади не выделено и не указано, стоимость квартиры рассчитывается исходя из цены за квадратный метр, умноженной на общую проектную площадь (105,3 кв.м.). Ничего не говорится про лоджии, балконы, понижающие коэффициенты.
Далее ниже идет следующий текс в договоре:
«В случае изменения общей площади квартиры по данным обмеров ОТИ на три и более чем три квадратных метра по сравнению с данными проектной документации, продавец любым доступным способом извещает покупателей об изменении площади квартиры и ее стоимости, после чего стороны в течении 10 рабочих дней обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору с указанием окончательной стоимости квартиры по основному договору и сроках возврата покупателям продавцом денежных средств в связи с уменьшением площади исходя из цены одного кв. метра, указанной в п. 2.3.4, либо сроках доплаты покупателям продавцу денежных средств в связи с увеличением площади квартиры исходя из цены одного кв. метра, указанной в п. 2.3.4 договора. В случае изменения общей площади квартиры по данным обмеров ОТИ менее чем на три квадратных метра по сравнению с данными проектной документации, стоимость квартиры по основному договору не изменяется и составляет денежную сумму, установленную в п. 2.3.4 настоящего договора.
Взаиморасчет по результатам обмеров ОТИ осуществляются сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений.»
По результатам обмеров ОТИ ситуация следующая:
Общая площадь - 99,6. Площадь помещений вспомогательного использования (с коэффициентом): лоджии – 3,8.
При этом из обмеров ОТИ видно, что общая площадь не включает в себя лоджии.
Застройщик отказывается выплачивать разницу 105,3-99,6=5,7 кв. метра. Мотивирует тем, что общая проектная площадь (105,3) имелась в виду уже с лоджиями, а следовательно 105,3-99,6-3,8=1,9 кв. метра, что меньше 3 кв. метров, а следовательно они нам ничего не должны по их логике. Кто прав в этой ситуации?
- IMG_20140215_000832_1.jpg
Здравствуйте, Татьяна.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ № к сожалению не помню, лоджии не входят в общую площадь квартиры.
Застройщик не прав, вам должны выплатить эту разницу.
С уважением, Олег
Здравствуйте Татьяна!
К предварительному договору должен быть приложен план квартиры. На этом плане 105,3 кв.м. складываются из каких помещений? Обычно Застройщики в проектную площадь закладывают и вспомогательные помещения, в том числе и балконы (лоджии). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).
К договору приложен план всего этажа, прилагаю его фото. Никаких комментариев к этому плану нет.
Хорошо бы увидеть скан договора. Тогда все было бы понятно.
Согласно п. 3.36. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37)
площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Застройщики, что бы обойти эту норму и ст.15 ЖК РФ указывают в договоре проектную площадь. Надо читать договор.
Здравствуйте, Татьяна!
Не всё так просто в Вашем договоре с определением общей площади по результатам обмеров ОТИ.
Вы ведь пишите, что в договоре имеется указание на то, что «Взаиморасчет по результатам обмеров ОТИ осуществляются сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений.»
Поэтому не может быть всё так однозначно. Необходимо анализировать Ваш договор, каким образом в нём определяются общая проектная площадь квартиры.
Продавец, разумеется, ссылается на ст. 15 ЖК РФ: «В абз.2 п.2.3.1. договора указано, что в Основном договоре указывается общая площадь квартиры определенная на основании данных технической инвентаризации в соответствии со ст.15 ЖК РФ».
Но то ведь будет указано в Основном договоре. При том продавец может сослаться на ст. 15 ЖК РФ, а здесь всё наоборот. Продавец и так уже допустил нарушение, заставив заключить предварительный договор купли-продажи, хотя в данном случае должен заключаться договор долевого участия в строительстве, который регистрируется в Росреестре.
В практике встречаются такие случаи, когда из анализа подобного договора вытекает, что общая проектная площадь может отличаться, например, от общей площади квартиры, как они указаны в договоре. В моей личной практике такое встречалось. Почему и настаиваю на анализе договоре. Вы его, вероятно, не разместили в общем доступе, а только направили коллеге.
Из приложенного к предварительному договору плана совсем не следует, что общая проектная площадь 105,3 кв.м указана с учетом лоджии. В плане даже не указана площадь некоторых помещений в квартире. Указана площадь только коридора (14,3 кв.м), и трех комнат (12,5 кв.м, 18,9 кв.м и 26,8 кв.м). Итого: 72,5 кв.м. Остальная площадь приходится на два санузла и кухню. А вот приходится ли она на лоджию или нет, это из плана совсем не следует.
Я полагаю так. Учитывая, что в предварительном договоре имеется условие, согласно которому «Взаиморасчет по результатам обмеров ОТИ осуществляются сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений», не исключено, что в предварительном договоре общая проектная площадь квартиры указана с учетом неотапливаемого помещения (лоджии).
Но повторюсь, утверждать что-либо можно только ознакомившись и проанализировав предварительный договор.
В предварительном договоре действительно, кроме как в пункте 2.3.6, не указано, каким образом определяется общая проектная площадь квартиры.
Есть только отсылка к копии поэтажного плана. Но из плана не следует, указана ли общая проектная площадь с учетом или без учета лоджии.
В случае спора продавец, скорее всего, будет ссылаться на пункт 2.3.6, согласно которому взаиморасчеты по результатам обмеров ОТИ осуществляются Сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений. Но в договоре однозначно не определено, что в общую проектную площадь квартиры (105,3 кв.м) входит и проектная площадь лоджии.
Я так полагаю, что имеются основания требовать с продавца возврата денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры.
Здравствуйте, Татьяна!
Исходя из плана, который является неотъемлемым приложением к предварительному договору площадь лоджии входит в общую проектную площадь квартиры.
При расчете разницы между проектно площадью квартиры и ее фактической необходимо учитывать, что:
Во-первых, в расчете площади по результатам обмеров БТИ (105,3 кв.м.) присутствует применение коэффициента лоджии, что при определении общей площади квартиры не правомерно, т.к. условия предварительного договора не содержат условие о применении сторонами в случае изменения общей площади квартиры какого-либо коэффициента, что подтверждается апелляционным определением Балтийского городского суда Калининградской области от 09.12.2010 года:
В Договоре <...> отсутствует согласованное сторонами условие о применении при определении проектной и фактической площади лоджии понижающего коэффициента 0,5, равно как и об использовании для целей окончательного расчёта сведений об общей площади квартиры, содержащихся в техническом паспорте жилого помещения или иной учётно-технической документации БТИ.
Как установлено судом апелляционной инстанции, фактическая общая площадь квартиры <...> без учёта понижающего коэффициента для лоджии составляет 59,4 кв. м и соответствует общей проектной площади , оговоренной сторонами в пункте 1.2.3 Договора <...>, с учётом допускаемой погрешности. Этот факт подтверждается абрисом, составленным специалистом БТИ <...>, а сторонами не оспаривается.
Ссылка представителя истца на обязательность применения в договорных отношениях пункта 3.37 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённой Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 (далее по тексту – «Инструкция о проведении учёта жилищного фонда»), и СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», является несостоятельной.
Во-вторых: денежная сумма , подлежащая Вам возврату при отклонении фактической площади квартиры от проектной площади , определяется исходя из фактического отклонения , а не из разницы между фактическим отклонением и установленным лимитом отклонений, в пределах которого перерасчет не производится. В Вашем случае, сумма возврата должна исчисляться исходя из стоимости 1,9 кв.м. =105,3-99,6-3,8. Но, повторюсь, этот расчет содержит неправильную величину — площадь лоджии 3, 8 кв.м. т.к. она вычислена с с учетом коэффициента, а надо узнать величину площади лоджии без применения коэффициента.
Проектная площадь не засчитывается, потом идет обмер квартиры по факту и уже определяется площадь, но балконы туда не входят.
С уважением, Олег
.5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ, общая площадь жилого помещения включает в себя сумму всех его частей, включая вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных, связанных с проживанием, нужд (ванная, туалет, кладовки), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
zhkhacker.ru/2012/11/nuzhno-li-platit-za-otoplenie-balkona/