Взаиморасчеты по результатам обмеров ОТИ

Question

По предварительному договору купли-продажи общая проектная площадь = 105,3 кв. м. Никакой другой площади не выделено и не указано, стоимость квартиры рассчитывается исходя из цены за квадратный метр, умноженной на общую проектную площадь (105,3 кв.м.). Ничего не говорится про лоджии, балконы, понижающие коэффициенты. Далее ниже идет следующий текс в договоре: «В случае изменения общей площади квартиры по данным обмеров ОТИ на три и более чем три квадратных метра по сравнению с данными проектной документации, продавец любым доступным способом извещает покупателей об изменении площади квартиры и ее стоимости, после чего стороны в течении 10 рабочих дней обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору с указанием окончательной стоимости квартиры по основному договору и сроках возврата покупателям продавцом денежных средств в связи с уменьшением площади исходя из цены одного кв. метра, указанной в п. 2.3.4, либо сроках доплаты покупателям продавцу денежных средств в связи с увеличением площади квартиры исходя из цены одного кв. метра, указанной в п. 2.3.4 договора. В случае изменения общей площади квартиры по данным обмеров ОТИ менее чем на три квадратных метра по сравнению с данными проектной документации, стоимость квартиры по основному договору не изменяется и составляет денежную сумму, установленную в п. 2.3.4 настоящего договора. Взаиморасчет по результатам обмеров ОТИ осуществляются сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений.» По результатам обмеров ОТИ ситуация следующая: Общая площадь - 99,6. Площадь помещений вспомогательного использования (с коэффициентом): лоджии – 3,8. При этом из обмеров ОТИ видно, что общая площадь не включает в себя лоджии. Застройщик отказывается выплачивать разницу 105,3-99,6=5,7 кв. метра. Мотивирует тем, что общая проектная площадь (105,3) имелась в виду уже с лоджиями, а следовательно 105,3-99,6-3,8=1,9 кв. метра, что меньше 3 кв. метров, а следовательно они нам ничего не должны по их логике. Кто прав в этой ситуации?

Олег Константинов · Answer

Здравствуйте, Татьяна. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № к сожалению не помню, лоджии не входят в общую площадь квартиры. Застройщик не прав, вам должны выплатить эту разницу. С уважением, Олег

Олег Столбов · Answer

Здравствуйте Татьяна! К предварительному договору должен быть приложен план квартиры. На этом плане 105,3 кв.м. складываются из каких помещений? Обычно Застройщики в проектную площадь закладывают и вспомогательные помещения, в том числе и балконы (лоджии). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Татьяна! Не всё так просто в Вашем договоре с определением общей площади по результатам обмеров ОТИ. Вы ведь пишите, что в договоре имеется указание на то, что «Взаиморасчет по результатам обмеров ОТИ осуществляются сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений.» Поэтому не может быть всё так однозначно. Необходимо анализировать Ваш договор, каким образом в нём определяются общая проектная площадь квартиры. Продавец, разумеется, ссылается на ст. 15 ЖК РФ: «В абз.2 п.2.3.1. договора указано, что в Основном договоре указывается общая площадь квартиры определенная на основании данных технической инвентаризации в соответствии со ст.15 ЖК РФ» . Но то ведь будет указано в Основном договоре. При том продавец может сослаться на ст. 15 ЖК РФ, а здесь всё наоборот. Продавец и так уже допустил нарушение, заставив заключить предварительный договор купли-продажи, хотя в данном случае должен заключаться договор долевого участия в строительстве, который регистрируется в Росреестре. В практике встречаются такие случаи, когда из анализа подобного договора вытекает, что общая проектная площадь может отличаться, например, от общей площади квартиры, как они указаны в договоре. В моей личной практике такое встречалось. Почему и настаиваю на анализе договоре. Вы его, вероятно, не разместили в общем доступе, а только направили коллеге.

Мария Иванова · Answer

Здравствуйте, Татьяна! Исходя из плана, который является неотъемлемым приложением к предварительному договору площадь лоджии входит в общую проектную площадь квартиры. При расчете разницы между проектно площадью квартиры и ее фактической необходимо учитывать, что: Во-первых, в расчете площади по результатам обмеров БТИ (105,3 кв.м.) присутствует применение коэффициента лоджии, что при определении общей площади квартиры не правомерно, т.к. условия предварительного договора не содержат условие о применении сторонами в случае изменения общей площади квартиры какого-либо коэффициента, что подтверждается апелляционным определением Балтийского городского суда Калининградской области от 09.12.2010 года: В Договоре <...> отсутствует согласованное сторонами условие о применении при определении проектной и фактической площади лоджии понижающего коэффициента 0,5, равно как и об использовании для целей окончательного расчёта сведений об общей площади квартиры, содержащихся в техническом паспорте жилого помещения или иной учётно-технической документации БТИ. Как установлено судом апелляционной инстанции, фактическая общая площадь квартиры <...> без учёта понижающего коэффициента для лоджии составляет 59,4 кв. м и соответствует общей проектной площади , оговоренной сторонами в пункте 1.2.3 Договора <...>, с учётом допускаемой погрешности. Этот факт подтверждается абрисом, составленным специалистом БТИ <...>, а сторонами не оспаривается. Ссылка представителя истца на обязательность применения в договорных отношениях пункта 3.37 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённой Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 (далее по тексту – «Инструкция о проведении учёта жилищного фонда»), и СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», является несостоятельной. Во-вторых: денежная сумма , подлежащая Вам возврату при отклонении фактической площади квартиры от проектной площади , определяется исходя из фактического отклонения , а не из разницы между фактическим отклонением и установленным лимитом отклонений, в пределах которого перерасчет не производится. В Вашем случае, сумма возврата должна исчисляться исходя из стоимости 1,9 кв.м. =105,3-99,6-3,8. Но, повторюсь, этот расчет содержит неправильную величину — площадь лоджии 3, 8 кв.м. т.к. она вычислена с с учетом коэффициента, а надо узнать величину площади лоджии без применения коэффициента.