Участок в городе 6 соток. Вид разрешения строительство коммерческий недвижимости( магазин) и индивидуальное строительство. Хочу построить здание . Зарегистрировать как жилой дом. А после перевести дом и землю в коммерческую недвижимость. Какие проблемы меня поджидают.
Здравствуйте, Алексей!
Согласно ч. 2 ст. 37 ГрК РФ, для каждой территориальной зоны устанавливается перечень видов разрешенного использования земельных участков.
В соответствии с ч. 1 ст. 85 ЗК РФ, жилые и общественно-деловые территориальные зоны рассматриваются отдельно.
Тем не менее ч. 2 ст. 7 ЗК РФ допускает установление нескольких основных видов разрешенного использования, и, если у Вашего участка — 2 ВРИ из разных категорий — 2.1 ИЖС и 4.2 Объекты торговли (см. Классификатор, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412), значит, на Вашем участке можно строить как жилой, так и торговый объект капитального строительства. ВРИ для участка Вам менять не придется.
Что касается самого ОКС, продолжу ниже.
Здравствуйте, Алексей.
Да, такой вариант возможен, если градостроительнымт регламентами Правил землепользования и застройки поселения для Вашего участка предусмотрен соответствующий вид разрешенного использования.
Выяснить указанное обстоятельство можно, запросив в местной администрации поселения градостроительный план земельного участка, который выдаётся правообладателю участка бесплатно на основании статьи 57.3 Градостроительного кодекса.
Разрешение Администрации на перевод жилого в нежилое по сути аналогично разрешению на строительство, которое я так понял Вы не хотите получать изначально для строительства нежилого.
Потребуется помощь в составлении документов можете написать мне в чат.
С уважением! Г. А. Кураев
Требования к нежилому помещению при переводе из жилого указаны в статье 22 Жилищного кодекса РФ
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Если возникнут какие-то отклонения от предельных параметров строительства, то можете обратиться в Администрацию за разрешением на отклонение на основании статьи 40 Градостроительного кодекса РФ.
Статья 40. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Если на каком то этапе Вам потребуется консультация можете написать мне в чат личных сообщений.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте!
Мнение третьего юриста.
Смотрите градостроительные регламент и Правила землепользования и застройки поселения, есть ли там для Вашего земельного участка соответствующий вид разрешенного использования.
А вообще имеющийся у Вас ВРИ допускает в том числе и индивидуальное строительство.Это означает, что Вы можете на участке построить жилой дом. Как направив при этом в администрацию уведомление о начале строиетлтства иполучив уведомление о соответствии ( ст.51.1 ГрК РФ).Так и зарегистрировав право собственности на жилой дом в порядке так называемой «дачной амнистии», предоставив правоустанавливающие документы на участок и техплан.
После регистрации права собственности на дом перейдете к переводу жилого дома в нежилое помещение. Данный вопрос регулируется нормами ст.22,23 ЖК РФ., там есть условия и порядок .
Также Вы можете изменить ВРИ земельного участка ( ст.37,39 ГрК РФ).
Особых проблем быть не должно.Нужно лишь соблюдать предусмотренную законом процедуру.
На начальном этапе запросите ГПЗУ.
Здравствуйте, Алексей!
Дополню своим вам ответом, что если вы планируете построить здание на вашем участке и зарегистрировать его как жилой дом, а затем перевести его и землю в коммерческую недвижимость (магазин), вам могут возникнуть следующие проблемы:
Изменение назначения здания: Перевод жилого дома в коммерческую недвижимость требует изменения его назначения. Для этого вам может потребоваться получить соответствующее разрешение местных органов власти. Возможно, вам придется подать заявление и предоставить дополнительные документы, чтобы получить разрешение на изменение назначения.
Правовой аспект: При переводе жилой недвижимости в коммерческую, вам необходимо учесть все правовые аспекты, о них ниже.
Инфраструктура и разрешения: Перевод здания в коммерческую недвижимость может потребовать дополнительных требований в отношении инфраструктуры. Например, вам может потребоваться обеспечить парковочные места для посетителей магазина или соответствующую инфраструктуру для коммерческой деятельности. Также может потребоваться получение дополнительных разрешени от соответствующих органов.
Финансовые вопросы: Перевод жилой недвижимости в коммерческую может повлечь за собой дополнительные финансовые затраты. Вам может потребоваться провести ремонт или перестройку здания, его реконструкцию, в соответствии с требованиями п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ, чтобы привести его в соответствие с требованиями коммерческой деятельности. Также может возникнуть необходимость уплатить дополнительные налоги или сборы, связанные с коммерческой недвижимостью.
Возможные ограничения: местные планы градостроительства администрации муниципального образования могут содержать ограничения для вас или требования, связанные с изменением назначения недвижимости. Вам следует ознакомиться с соответствующими правилами и требованиями, чтобы избежать проблем.
Следует отметить, что с учётом требований нормы соответствии части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, позволяется участоку земли иметь несколько видов использования. Таким образом, если ваш земельный участок будет имееть два вида как ИЖС и объекты торговли, тогда возможно вам построить жилой и торговые объекты.
Кроме того, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет вам заменить процедуру получения разрешения на строительство уведомлением о строительстве.
Также, согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, вы можете перевести имеющиеся жилой дом в нежилое помещение.
Указанные статьи Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и Жилищного кодекса Российской Федерации являются общими правовыми положениями и не исчерпывают полностью все возможные нормы и требования, связанные с вашим конкретным случаем.
Как я понимаю, Вы хотите упростить документальную составляющую процесса строительства и вместо получения разрешения на строительство ограничиться уведомлением, что в силу ст. 51.1 ГрК РФ допускается для индивидуальных жилых и садовых домов.
С учетом ВРИ Вашего земельного участка проблем с переводом жилого помещения в нежилое проблем возникнуть не должно. Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, в Вашем случае для этого достаточно соблюдения градостроительного законодательства.
Дом будет переводиться полностью, жилых помещений в нем не останется, поэтому трудностей с отдельным выходом и соблюдением прав других жильцов у Вас не будет.