Может ещё какие есть варианты?

У меня в собственности две недвижимости. Первая у меня 1/2 доли дома у мамы( общая долевая собственность) Вторая с мужем квартира(общая совместная собственность). Мы с мужем хотим продать квартиру, но чтобы продать квартиру без налога надо чтобы у меня в собственности была одна недвижимость , а то нужно будет заплатить налог 13% от продажи квартиры. Так как я живу в г. Новосибирске ( также квартира) и нахожусь в положении большой срок я не могу полететь на Алтай к маме ( где дом) и подарить ей свою долю. А нотариусы сказали что подарите свою долю своему родственнику ( который находиться рядом с мамой) удалённо через нотариуса , а он подарит маме. Но я так не хочу делать. Почему нельзя удалённо подарить маме долю без третьего лица ??? И почему это нужно делать именно через нотариуса если мы близкие родственники с мамой( она моя мама и мы два собственника дома). Мама может прилететь ко мне и и я бы подарила ей долю, но сказали сделка чере нотариуса обязательна где находиться объект недвижимости ! Это правда ?Может ещё какие есть варианты? И что правда что имея две недвижимости при продаже одной квартира которая в собственности 3 года нужно платить налог ? Помогите пожалуйста.