Наложена ли аренда на эту выделенную землю пайщика который выделился?

Анастасия, добрый день.

Вам необходимо получить выписку из реестра прав, там должны быть указанны ограничения на земельный участок. Скорее всего они есть.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. Соответственно в вашем случае договор аренды земельного участка на 10 лет считается заключенным с момента регистрации договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

 Общее собрание участников долевой собственности (далее — общее собрание) проводится по предложению:

-участника долевой собственности

лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции

-органа местного самоуправления поселения

-муниципального округа или городского округа 

ООО Зерно не моло быть инициатором собрания, соответственно в данном случае было грубо нарушена процедура проведения собрания.

Соответственно срок исковой давности по требованию по признанию собрания пайщиков и регистрации договора незаконным истек и вам придется его восстанавливать.

Добрый день.

Поскольку с момента заключения договора аренды (2018) до момента его регистрации (2019) существенно изменились обстоятельства у одного из пайщиков, а именно:

выделяет свои паи через росреестр отмежевал все документы получил, кадастровый номер есть

 , то в этом случае этот пайщик вправе требовать расторжения или изменения в отношении себя договора аренды, поскольку, согласно ст.451 ГК РФ, Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Добрый день! 

В определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 марта 2019 г. N 303-КГ18-21258 указано, что образование земельного участка путем выдела земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения должно происходить в соответствии с законом, то есть на основании протокола общего собрания участников долевой собственности, проекта межевания земельных участков, при отсутствии возражений на выдел со стороны арендаторов исходного земельного участка, то есть должны быть соблюдены все процедуры, связанные с выделом земельного участка и регистрацией в отношении него права долевой собственности.

 Ни в нормах ЗК РФ (ст 11.8), ни в нормах ГК РФ не содержится прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. 

То есть после выдела участка Росреестр правомерно должен был обременить образованный участок правом аренды, на основании договора от 2018 года, в случае если договор был бы зарегистрирован в ЕГРН. При этом регистрации права собственности на образованный участок  это не препятствовало бы.

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. 

В ст 164 ГК РФ указано, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

 В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора

Таким образом, если на момент выдела участка, арендатор платил арендную плату и пайщик, который выделился, принимал ее как арендодатель, отношения между ними возникли. Да, Росреестр, не зарегистрировал на образованный участок обременение в виде аренды, но арендатором по-прежнему этот участок может быть использован. Поэтому, если на общем собрании указанный вами пайщик не хотел заключать договор аренды, выделил участок в соответствии с решением собрания и согласия арендатора ему не требовалось, то он имеет право расторгнуть договор аренды в части, касающейся уже выделенных его долей. Надо просто подать заявление и соглашение арендатору, подписать его, ну и в РР сдать, потому как там ведь в договоре аренды так и фигурирует прежняя площадь до выдела? То есть надо нынешний договор аренды привести в соответствие с новой площадью. И если бы на образованный участок была бы зарегистрировано аренда, то надо было обращаться за прекращением права аренды.