Налог на имущество УСН - доходы

Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП? Целесообразно ли выдерживать какие то сроки между закрытием ИП и продажей для уменьшения налога ?

Точно также, как и после закрытия ИП. Целосообразности в выдерживании сроков — нет.

Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП?

Точно так же, если бы ИП Вы не закрывали. Значения не имеет.

Поскольку недвижимость планируется использоваться в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты «упрощенного» налога (6% или 15% — расходы), а не НДФЛ (13%). Об этом же свидетельствуют Письма Минфина России от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15. Следовательно, нельзя воспользоваться льготами по п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 июля 2007 г. N 03-11-02/210
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо о порядке учета доходов от реализации объектов недвижимости индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитываются доходы, указанные в ст. ст. 249 и 250 Кодекса.
При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
В связи с этим при решении вопроса о налогообложении доходов физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей) и применяющих упрощенную систему налогообложения, от продажи принадлежащего им недвижимого имущества, не используемого для предпринимательской деятельности (квартиры, гаража и т.п.), следует руководствоваться положениями гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
При реализации индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, объектов недвижимости, приобретенных для дальнейшей реализации, доходы от их реализации подлежат налогообложению в рамках упрощенной системы налогообложения.

 Можно ли отнести к расходам приобретение самого объекта при системе (15% доходы минус расходы), играет ли в данном случае последовательность действий при регистрации ИП, как будет облагаться объект при продаже в данном случае ?

Из того же письма Минфина...

Если указанными индивидуальными предпринимателями применяется объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то при определении налоговой базы расходы на приобретение объектов недвижимости, предназначенных для дальнейшей реализации, учитываются в порядке, предусмотренном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса. При этом расходы на приобретение указанных объектов недвижимости, осуществленные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, при определении налоговой базы не учитываются.
При этом необходимо отметить, что при превышении предельного размера доходов, установленного п. 4 ст. 346.13 Кодекса, индивидуальный предприниматель утрачивает право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение.
Если объекты недвижимости приобретены индивидуальными предпринимателями для осуществления предпринимательской деятельности, не связанной с их дальнейшей реализацией, то при определении налоговой базы стоимость таких объектов учитывается в составе расходов в порядке, установленном п. п. 3 и 4 ст. 346.16 и п. п. 2.1 и 4 ст. 346.25 Кодекса.
Согласно п. 4 ст. 346.16 Кодекса в состав основных средств в целях гл. 26.2 Кодекса включаются основные средства, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.
Расходы на приобретение объектов недвижимости, произведенные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и перехода на упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому им в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываться не должны.

С Уважением.

Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП? Целесообразно ли выдерживать какие то сроки между закрытием ИП и продажей для уменьшения налога ?

Никакой разницы. Это имущество будет числиться как использовавшееся для осуществления предпринимательской деятельности. Для исключения налогов, как вариант, можно продать по цене приобретения родственнику, а через три года — выставить по рыночной цене. Либо указать в договоре цену ниже реально оплачиваемой.

А не 6% от всей суммы реализации? (1,5млн*6% = 90 000 )

6%, как и 15% — это ставки налога по упрощенной системе налогообложения. В первом случае при определении налогооблагаемой базы расходы не учитываются, во втором — учитываются.

Но это имеет отношение к тем доходам, которые Вы получаете, используя имущество. Например, при доходе от сдачи в аренду, к примеру, 1 млн. руб. в год и УСН 6%, налог за этот год составит 60 тыс. руб.

Вы же путаете эту ставку налога с порядком обложения налогом дохода от продажи имущества. Это разные вещи. Ставка по такому налогу стандартная — 13% от продажной стоимости объекта, уменьшенной на стоимость приобретения.

А не 6% от всей суммы реализации ? (1,5млн*6% = 90 000 )

А не 6% от всей суммы реализации? (1,5млн*6% = 90 000 )

Нет, только с суммы реально полученного дохода, т.е. за минусом  расходов на приобретение этого имущества.

 Клиенту выгоднее не оформлять такое приобретение, равно как и продажу через ИП, а делать все через налогообложение ФЛ, о чем и указывалось.

Не всегда, допустим, ип купил имущество за 10млн.руб., продает, спустя 10 лет за 20 млн.руб.

налог при НДФЛ будет 13%*(20млн-10 млн)=1 300 000 руб.

налог при УСН 6% будет 6%*20млн=1 200 000 руб.

налог при УСН 15% будет 15%*(20млн-10 млн)=1 500 000 руб. (однако, при данной схеме усн можно все расходы по содержанию, ремонту, реконструкции и т.п. вычитать из доходов).

Кроме того, не забывайте, что при УСН налогоплательщик освобождается от налога на имущество физических лиц.

Что касается «имущество приобретено не для дальнейшей реализации», во-первых, ничто не мешает включить в виды деятельности -реализацию имущества (как я считаю, это излишнее требование налоговых органов, так как предприниматель вправе заниматься любыми видами деятельности, если только в отношении них не установлен специальный порядок, но такое требование существует и не упомянуть о нем нельзя), во-вторых, обязательно отразить приобретение и реализацию в налоговом учете.

Невыполнение тех пунктов которые я указал выше, приведет к ненужным спорам с налоговой, поэтому, если лицо хочет применять к покупке -продаже УСН, то проще соблюсти данные условия (предварительно просчитав для себя выгодность той или иной схемы).

Обратили внимание на систему 15% доходы минус расходы и выяснили что можно вначале зарегистрироваться ИП, затем купить объект, объект принять к расходам и платить только минимальные 1% это 1000 рублей в месяц это 12 000 рублей в год. Как в данном случае будет облагаться продажа объекта за те же 10 млн. пока не ясно, но получается что 10 млн. Минус 10 млн. =0. Получается идеальная схема, или что то не видим ?

Согласно п.3 ст.346.16 НК РФ:

Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов принимаются в следующем порядке:

-в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств.
При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

В случае, если налогоплательщик применяет упрощенную систему налогообложения с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость основных средств и нематериальных активов принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах в соответствии с настоящей статьей с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. 
Таким образом, 10 млн.руб. потраченных на недвижимость вы вправе в течение 10 лет, равными долями относить на уменьшение доходов. Следовательно, сделать вывод о выгодности 15% на усн, можно только на основании грамотного экономического расчета (и то, только если он подтвердится практикой).

Принимая во внимание вышеизложенное (условность возможности подсчитать выгодность ставки УСН на 15%), реальный выбор у вас стоит между усн на 6% (выгодно, если цена на недвижимость вырастет в два и более раза) и НДФЛ на 13% во всех других случаях.