Имею в собственности нежилое помещение с отдельным входом в МКД. Заключил договор долгосрочной аренды на смежное с моим, нежилое помещение без отдельного входа(проход в него только через подъезд дома). Могу ли я, для использования нежилого арендованного помещения, организовать в него доступ, через мою собственность путем организации прохода в смежной стене?
Добрый день! Вы хотите сделать перепланировку, в таком случае ее надо согласовать с администрацией, нужен проект, тех паспорт и подача заявления (ст 25 -29 ЖК РФ).
Проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения готовится и оформляется в установленном порядке проектной организацией, имеющей лицензию.
Таке подается письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения .
Результатом оказания муниципальной услуги является:
выдача решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме.
Здравствуйте, Денис.
Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ)
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Здравствуйте, Денис.
Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ)
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
И как правильно указали, согласование перепланировки необходимо с администрацией.
Здравствуйте!
Если организовывать проход в смежной стене, то нужно делать перепланировку, согласовывать её. А для этого возможно нужен будет проект перепланировки.
Вопросам проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме посвящена ст.26 ЖК РФ
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7e4a9388b3a2611890a95ada5f607b38ad46d0fd/
Кроме того, стены — общее имущество МКД, ст.36 ЖК РФ. Поэтому нужно решение общего собрания МКД, ст.44,46 ЖК РФ.
Согласно ст.40 ЖК РФ
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Здравствуйте.
Все зависит от фактических обстоятельств.
Если, как я понял, проход в арендуемое помещение действительно только один, то есть его сейчас просто нет, то Вам нужно, во-первых, разрешение арендодателя, и, во-вторых, разрешение местной администрации на произведение данной работы, поскольку в юридическом смысле это является перепланировкой. В-третьих, Вам нужно согласие собственников дома, поэтому нужно получать разрешение в рамках общего собрания собственников.
Потому сначала нужно изучить Ваш договор аренды на предмет наличия там норм, позволяющих сделать это. Если их нет, заключить дополнительное соглашение.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Статья 421 ГК РФ.
В случае, если Вы этого не сделаете, собственник сможет не только требовать привести все в первоначальное состояние (реституировать произведенную перепланировку), но взыскать с Вас понесенные убытки.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статья 15 ГК РФ.
Что касается отношений с администрацией, это отдельная история и здесь также невозможно дать гарантии, что администрация позволит произвести перепланировку. Все зависит от того, насколько данные работы могут сказаться на безопасности состояния дома.
Собственником арендованного помещения является администрация города. В договоре аренды прописано, что собственник ( администрация) дает разрешение на перепланировку.
1. Это хорошо. Однако Вам все равно нужно обращаться в ту же Администрацию с заявлением о производстве перепланировки, поскольку нужно все равно получить решение о согласовании перепланировки помещения.
Это отдельная административная процедура и ее Вы не сможете обойти даже несмотря на то, что в договоре есть позволение.
Плюс если этого не сделать, Администрация всегда сможет высказаться в любой момент против и Вы останетесь виноватым в сложившейся ситуации.
2. После обращения в Администрацию Вам укажут точно и на необходимость иных разрешений (включая разрешения собственников).
3.
Будет ли организация прохода в стене путем разборки кирпичной кладки(сделанной после постройки МКД) без затрагивание перемычки считаться объединением собственного и арендуемого помещения?
Объединением — нет.
Кроме того, в вашем городе может быть утвержден административный регламент, все подробности и образец заявления могут быть в нем.
Если переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в жилом доме, а также при переустройстве и (или) перепланировке мест общего пользования в жилом доме заявителем должно быть представлено письменное согласие всех собственников помещений в жилом доме.
В вашем случае вам проектировщики скажут насчет решения общего собрания и подписи жильцов. Возможно они и не потребуются.