Налогообложение сделки с недвижимостью (уплата)

Здравствуйте Виталий!

Налоговый кодекс РФ устанавливает, что покупатель или продавец недвижимости может возвратить налог либо уменьшить налогооблагаемую базу. Гражданину, купившему, к примеру, квартиру, разрешается вернуть часть средств, потраченных на приобретение.

К РФ (ст. 220) предусматривает два вида налогового имущественного вычета:
1. Вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости.
2. Вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.
И тот и другой позволяют уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физического лица. Тем самым покупатель и продавец жилья могут вернуть ранее уплаченный налог полностью или уменьшить его на сумму вычета.
Налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется неограниченное число раз в течение жизни. Но в календарном году – только один раз. 
Вычет же на покупку жилья предоставляется лишь раз в жизни и только на один объект.
Налог при продаже недвижимости
квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, жилые дома с земельным участком или земельный участок, предназначенный для индивидуального строительств, а также части и доли в указанном имуществе.
Размер налога:

— от суммы, полученной при продаже квартиры, отнимается 1 млн. руб. (имущественный налоговый вычет – Налоговый Кодекс, ст.220), с оставшейся суммы уплачивается налог – 13%.

— при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета (1 млн. руб.), распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). 
При продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности менее трех лет,  по одной из них можно заявить имущественный вычет в размере не более 1 млн. руб., а по другой, согласно разъяснениям Минфина РФ — уменьшить доход на документально подтвержденные расходы по приобретению данного жилья. 
Согласно Налоговому Кодексу (ст.220), при покупке жилья покупатель имеет право на возврат уплаченного подоходного налога — 13%. Максимальная сумма дохода, которая может быть предъявлена к вычету, то есть с которой возможна выплата, с 1 января 2008г. ограничивается 2 млн. рублей, то есть можно вернуть максимально 260 тыс.руб. (2 млн.руб. х 13% = 260 тыс.руб.) 
Условия:

— Наличие гражданства РФ.

— Воспользоваться своим правом можно только раз в жизни 

—  Гражданин должен быть трудоустроен, иметь официальный заработок или иные доходы, с которых отчисляется налог в бюджет, т.к. налоговая выплата равна размеру удержанного с гражданина подоходного налога. Пенсионер вправе получить имущественный вычет в том случае, если у него есть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13 процентов (пенсия к таким доходам не относится). Согласно Письму Минфина РФ от 16.12.2009 № 03-04-05-01/1013, имущественный вычет на покупку жилья не предоставляется за налоговые периоды, предшествующие возникновению права на данный вычет. Другими словами, если на момент обращения в налоговые органы физлицо является неработающим, претендовать на налоговый имущественный вычет можно только при условии, что с момента возникновения права на вычет до момента обращения за ним человек работал или получал иной доход, с которого отчислялся подоходный налог. Имущественный вычет будет предоставлен в размере перечисленных в бюджет налогов за этот временной отрезок.

— Если квартира приобретена в собственность нескольких человек, максимально возможная сумма возврата делится пропорционально приобретенным долям среди всех собственников жилья, каждый собственник имеет право на получение денег в рамках причитающейся ему суммы (т.е. 260 тыс.руб. на всех). Если квартира приобретена в общую совместную собственность, размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Если такой вычет был перераспределен в соотношении 0 и 100 процентов – в пользу одного из собственников, считается, что каждый из собственников при этом реализовал свое право на получение имущественного налогового вычета. Повторное предоставление права на получение данного имущественного налогового вычета не допускается. (Письмо Минфина России от 03.03.2010 N 03-04-05/9-82)

Право на имущественный вычет возникает с момента внесения сведений о регистрации права собственности на объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае НДС возвращен не будет, ведь клиент уже покупал в собственность жилую недвижимость, я так понял, что данная покупка будет второй по счету.

Добрый день, Виталий! 

Доходы от продажи квартиры в 2014 году в сумме 4,9 млн.руб. Вы вправе уменьшить на расходы по ее приобретению в сумме 3,9 млн. руб. Разница (1 млн.руб) облагается налогом. При этом Вы можете эту разницу уменьшить на сумму налогового вычета, положенного Вам при приобретении квартиры. В этом случае налог платить не придется, а остаток налогового вычета можете использовать к другим доходам, облагаемым по ставке 13%. Все это следует из статьи 220 НК РФ и подтверждается многочисленными разъяснениями Минфина. 

В данном случае НДС возвращен не будет, ведь клиент уже покупал в собственность жилую недвижимость, я так понял, что данная покупка будет второй по счету.

При всем уважении, НДС здесь даже и близко не стоит, вероятно перепутали с НДФЛ. Минуса не поставил (вообще пока на проекте никому не ставил), хотя желание было.

Здравствуйте! Немного дополню ответы коллег. 

1. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы для расчета НДФЛ в связи с получением доходов от продажи квартиры налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. «собственных средств 1,7 млн. рублей» — из этой фразы я поняла, что Вы скорее всего брали кредит на приобретение этой квартиры. Расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение квартиры, могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц (письмо МинФина России от 13 сентября 2011 г. N 03-04-08/4-166, от 13 марта 2012 г. N 03-04-05/9-291).

«оплаты услуг риэлтора» — Суммы, уплаченные риелтору, также могут уменьшать налогооблагаемую базу для НДФЛ. Если Вы производили ремонт данной квартиры — и эти расходы могут уменьшать налоговую базу (письмо МинФина от 29 декабря 2011 г. N 03-04-05/5-1123, от 28 апреля 2012 г. N 03-04-05/9-569, Письме от 24.01.2011 N 03-04-05/9-25).

Таким образом, включив все эти расходы в декларацию, Вы максимально уменьшите налогооблагаемую базу. 

2. Как отметили коллеги,  при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычет в размере фактически произведенных расходов на приобретение квартиры (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ). Кроме этого, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение квартиры (пп.4 п.1. 220 НК РФ). 

Вычет на приобретение квартиры не может превышать 2 000 000р. (пп.1 п.3 ст.220 НК РФ). Вычет на проценты — не более 3 000 000р. (п.4 ст.220 НК РФ).

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение квартиры. Т.е. каждый из Вас может получить вычет в размере 2 000 000р.(письмо МинФина РФ от 19 августа 2013 г. N 03-04-05/33728).

3. Исходя из выше написанного, если квартиру Вы купите и оформите (подпишите акт приема передачи — при ДДУ, получите свидетельство о праве собственности — при договоре купли-продажи) — в 2014г., то налога у Вас точно не будет. Он у Вас зачтется. 

Деклацию 3-НДФЛ Вы будете обязаны подать до 30.04.2015г.

Здравствуйте, Виталий.

При продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3- лет Вы имеете право: -уменьшить облагаемую налогом сумму доходов уменьшить на 1 млн руб,

— или уменьшить на сумму фактически произведенных  и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (ч. 2 ст. 220 НК). 

Так как у Вас есть документы, подтверждающие расходы по приобретению, то используем второй вариант:

4,9 млн- 3,9 млн=1 млн руб.

Подлежит уплате налог с 1 млн руб х13% =130 тыс. руб.

Но так как Вы в этом же году планируете купить новую квартиру за 6 млн. руб. То согласно Письму Минфина РФ от 30 декабря 2011 г. N 03-04-05/1-1135 сможете проивести взаимозачет продажи старой и покупки новой квартиры.

Так как налоговым вычетом с покупки квартиры Вы еще не пользовались, то имеете право на налоговый вычет в 2 млн руб, вернуть 260 тыс руб уплаченного в бюджет налога, с учетом того, что Вы сами обязаны уплатить в бюджет с продажи квартиры 130  тыс. руб, налог платить не придется, а вычет с покупки сможете вернуть в размере 130 тыс. руб.

Ваша жена сможет вернуть  260 тыс. руб.