Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что делать, если управляющая компания отказывается открывать общедомовой счет для аренды подвала?
Здравствуйте. По решению общего собрания МКД арендовано нежилое помещение в подвале дома. По договору с управляющей компанией арендная плата переводилась на общедомовой счет, открытый управляшкой. Месяц назад управляшка сменилась, договор благополучно перешел к новой компании и был перезаключен. Оплата, всегда своевременная и в полном объеме, стала переводиться на счет этой управляшки. Но не совсем адекватные "активисты" из жильцов нашего дома потребовали у управляшки отчет о расходовании средств и дескать почему нет общедомового счета. О расходовании средств управляшка отчиталась, а общедомовой счет открывать не хочет (посмотрев на этих активистов), вплоть до расторжения договора аренды. Как мне быть в этой ситуации?
Добрый день.
В вашем случае, все зависит от условий договора аренды.
Дело в том, что подвальное помещение является общим имущество собственников МКД (пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Нужно понимать, что собственниками таких подвальных помещений являются собственники квартир в МКД, а не управляющая компания. Поэтому, именно они вправе распоряжаться такими помещениями, в том числе сдавать его в аренду. Управляющая компания является лишь организацией, которая обслуживает общее имущество МКД, за что и получает плату.
Поэтому, если у вас в договоре прописано, что вы должны перечислять арендные платежи на конкретный счет, то вы так и должны делать (ст. 309, 310 ГК РФ).
Между тем, из вашего вопроса следует, что УК не открывает общедомовой счет. В этом случае, вы не можете исполнять указанное условие договора (поскольку такого счета просто нет). Но вы оплачиваете арендную плату путем зачисления на счет УК. В данном контексте, это является надлежащим исполнением обязательств, что свидетельствует о том, что вы не находитесь в просрочке.
Вообще, в отсутствии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, с вами не могут расторгнуть таковой даже по решению общего собрания собственников МКД.
Если иного не установлено в самом договоре, то последний может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ.
В соответствии с указанной статьей по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Если указанных обстоятельств не имеется, то само по себе перечисление арендных платежей на счет указанный УК (как представителя арендодателей) является надлежащим исполнением, а следовательно, с вами не могут расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Отношения собственников помещений в МКД и УК вас касаться не должны, поскольку вы не являетесь стороной тех правоотношений.
Таким образом, резюмируя, еще раз обращу внимание на то, что с вами не могут расторгнуть договор аренды по указанному основанию (в отсутствии иных), а отношения собственников и УК вас не должны касаться. Поэтому, продолжайте платить как платите, до момента пока УК не откроет общедомовой счет. После этого, платите на него.
С уважением, Соков Д. А.
Здравствуйте, Вячеслав,
Действующее законодательство не обязывает управляющую компанию иметь банковские счета по каждому МКД.
Однако, собственники помещений МКД вправе (в порядке ст. ст. 44, 46 ЖК РФ) открыть лицевой банковский счет МКД (обязать сделать это УК).
Для этого, заинтересованным собственникам (активистам) следует инициировать и провести общее собрание собственников помещений в МКД. В случае принятия на общем собрании решения об открытии лицевого банковского счета МКД (принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД) — протокол представляется в УК, которая обязана исполнить это решение при осуществлении управления.
А непосредственно у УК — нет такой обязанности — как она не обязана выполнять просьбы (требования) таких отдельных активистов. Необходимо общее собрание — кворум — принятие решения большинством присутствующих голосов.
Полагаю правильным для Вас — довести эту информацию в УК — и порекомендовать УК разъяснить этот вопрос заинтересованным собственникам помещений в МКД.
О расходовании средств управляшка отчиталась, а общедомовой счет открывать не хочет (посмотрев на этих активистов), вплоть до расторжения договора аренды.
Если в договоре не предусмотрено возможности арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке — это делается только через суд — основания указаны в ст. 619 ГК РФ:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3b9f7e1408dd048a2b10e50a7f1c1b3aef1244/
А поскольку наличие/отсутствие вышеуказанного счета не влияет (не препятствует) арендным отношениям — арендодателю, по существу, придется как-то обосновывать свои исковые требования — что довольно затруднительно (если с Вашей стороны нет нарушений условий договора, ухудшения имущества, невнесения арендной платы).
И процедура эта в суде довольно длительная — требует финансовых и временных затрат.
Считаю, что УК следует разъяснить активистам то, что закон не обязывает УК открывать «общедомовые» банковские счета по каждому управляемому МКД. Но собственники помещений в МКЖ вправе принять соответствующее решение — поэтому проведите общее собрание и представьте протокол.
Проведение такого собрания — оформление результатов — также затратная процедура. Поэтому, предположу, что активисты умерят свои пожелания.
Желаю удачи,