Нужно ли анализировать историю квартиры, из которой было произведено расселение?

Добрый день!

Из Письма ФНС России от 27.04.2022 N БС-4-11/5168@ «О направлении письма Минфина России» следует, что:

На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Если квартира оформлена в собственность, то продать ее можно в любой момент, но в случае, если она была в собственности менее 5 лет продавцу придется уплатить НДФЛ 13% от суммы продажи, превышающий 1 000 000 рублей (ст. 217.1 НК РФ).

Срок владения недвижимостью перешедшей в собственность граждан при переселении из ветхого жилья, считается с момента возникновения права собственности на полученное жильё, а не с момента возникновения права собственности на жильё пошедшее под снос. Об этом сказано в Письме Минфина РФ от 17 октября 2012 г. N 03-04-05/10-1199.

Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре на новое жилье, полученное взамен снесенного.

Основное условие для продажи квартиры — наличие зарегистрированного права собственности не нее продавца.

Наличие регистрации в квартире не означает возникновение права собственности на нее.

Вам необходимо запросить у продавца справку  зарегистрированных лицах в квартире. Если такие лица имеются (особенно несовершеннолетние), нужно в ДКП прописать условие о необходимости снять зарегистрированных лиц с регистрационного учета в течение 30 дней со дня подписания ДКП. В случае с совершеннолетними должны подключиться органы опеки и дать согласие.

 насколько критично и рисковано, что в договоре мены не выделена цена обмениваемых квартир, а указано только, что их стоимость равноценна?

Данный пункт не критичен, стороны в праве указывать в договоре цену на свое усмотрение.

Могут ли лица, которые не являлись собственниками из расселенного жилья, но были прописаны в нем, в том числе пожизненно, создать какие-то риски в будущем для меня-покупателя?

Если аварийное жилье было предоставлено собственнику на основании договора приватизации, и в данной квартире были граждане отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования и они небыли включены в договор мены, они могут отстаивать свои права. Вам необходимо уточнить, были ли отказы от приватизации и кто на момент приватизации был зарегистрирован в данной квартире. Если только собственник, то никих проблем не возникнет. 

В общем меня интересует какие особенности есть при анализе сделки по покупке квартиры, которую нынешний собственник получил по договору мены при расселении из ветхого/аварийного жилья, на что следует обратить внимание?

По сути покупка такой квартиры ничем не оличается от квартиры, которая принадлежит собственнику на основании договора купли-продажи. Все те же документы: Выписка из ЕРГН об отсутствии обременений на квартиру,  справка о зарегистрированных лицах, документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам.