Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как ее правильно было бы провести?
Добрый день, хотим купить квартиру, которая находиться в залоге банка. Продавец предлагает схему, по которой покупатель вносит сумму долга наличкой продавцу, продавец гасит ипотеку и после этого покупатель получает чустую квартиру. Нет ли опастности в такой сделке? Как ее правильно было бы провести?
Здравствуйте, Сергей!
Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.
Краткая и примерная инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.
1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.
2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга.
3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк.
4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку.
5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб. банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи.
6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Ресреестр для регистрации сделки купли-продажи.
7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.
К сожалению, банки по-разному принимают решения.
Если банк не дал согласие на сделку: в этом случае покупателям придется передать продавцам до сделки ту сумму денег, которая хватит на оплату долга по ипотеке. Эти деньги передаются не просто так, а в качестве задатка или аванса. Как только продавцы закроют долг и снимут обременение, можно оформлять сделку. К сожалению, других способов я не встречала. Здесь главное грамотно все оформить, тогда риски для Вас будут минимальные.
Если остались вопросы, буду рада ответить на них.
С уважением, Светлана Ильясова!