Могу ли я учесть в расходах затраты на покупку нежилого помещения, если оно куплено в этом году, НЕ сдано в аренду и НЕ продано?

1. Могу ли я учесть в расходах затраты на покупку нежилого помещения, если оно куплено в этом году, сдано в аренду и продано в этом году?

 Добрый день! Если недвижимость как основное средство было продано ранее 10 лет владения то расходы на него в рамках УСН учтены быть не могут. В этом случае ИП вправе учесть только амортизацию объекта, но не расходы на приобретение. 

2. Могу ли я учесть в расходах затраты на покупку нежилого помещения, если оно куплено в этом году, сдано в аренду, НО продано в следующем году?

 аналлогично

3. Могу ли я учесть в расходах затраты на покупку нежилого помещения, если оно куплено в этом году, НЕ сдано в аренду и НЕ продано?

 да, можете. Но в случае продажи ранее 10 лет учтенные расходы подлежат корректировке вместе с суммами налога за период когда они были учтены ( п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Чтобы иметь возможность учесть расходы и не терять данное право при продаже ранее 10 лет в случае с недвижимостью оно должно быть товаром а не основным средством

     Добрый день.

     Прежде всего в соответствии со ст  38 НК товаром признается  любое имущество,  предназначенное для реализации. Поэтому недвижимость может являться товаром, в случае если она приобретается в целях реализации.

    Порядок учета расходов по закупке товаров определен п.п.2 п.2 ст. 346.17 НК

расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, — по мере реализации указанных товаров

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/ba2cbb06adca96da48ed323cea2d4d85a24fafcc/

Кроме этого товар должен быть фактически оплачен  Отсюда пока реализация не прошла учесть расходы на приобретение товара Вы не сможете. Т.е. учет расходов будет происходить в рамках отчетности по году реализации товара. 

     Все остальные  моменты  могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)

     С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте!

в соответствии со ст.257 НК под основными средствами (далее — ОС) понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.

согласно п.4 Приказа Минфина России от 17.09.2020 N 204н «Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 „Основные средства“ и ФСБУ 26/2020 „Капитальные вложения“ для целей бухучета объектом ОС считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками:

а) имеет материально-вещественную форму;

б) предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;

в) предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;

г) способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем

если объект недвижимости признан ОС, то по пп.4 п.2 ст.346.17 НК расходы по его приобретению учитываются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. при этом указанные расходы учитываются только по ОС, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

в соответствии с п.3 ст.346.16 НК в случае реализации приобретенных ОС до истечения их срока полезного использования с момента их приобретения налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими ОС с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации с учетом положений гл.25 НК и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

если объект недвижимости это товар приобретенный для перепродаже, то по пп.2 п.2 ст.346.17 НК расходы по его приобретению учитываются по мере реализации.

таким образом

1. Могу ли я учесть в расходах затраты на покупку нежилого помещения, если оно куплено в этом году, сдано в аренду и продано в этом году?

2. Могу ли я учесть в расходах затраты на покупку нежилого помещения, если оно куплено в этом году, сдано в аренду, НО продано в следующем году?

это ОС, поэтому исходя из вышеизложенного, учесть можете, однако поскольку Вы реализуете ОС до истечения вышеуказанного срока, то должны будете сделать перерасчет налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, за все отчетные (налоговые) периоды ее применения, в которых были учтены расходы на приобретение ОС по правилам гл.26.2 НК  для чего из состава расходов исключаются расходы на приобретение ОС. при этом в расходах учитывается сумма амортизации, начисленная в отношении данного ОС в соответствии с положениями гл.25 НК за период с момента его (ОС) учета в составе расходов при УСН до даты его (ОС) реализации.

по мнению Минфина и ФНС учитывать в расходах остаточную стоимость ОС реализованных до истечения сроков их полезного использования в период применения УСН, ст.346.16 НК не предусмотрено. (письмо Минфина от 02.06.2021 № 03-11-06/2/43690) 

3. Могу ли я учесть в расходах затраты на покупку нежилого помещения, если оно куплено в этом году, НЕ сдано в аренду и НЕ продано?

если признать ОС, то ответ аналогичен ответу на 1 и 2 вопросы.

если эта недвижимость товар, то нет, только после продажи в силу пп.2 п.2 ст.346.17 НК (письмо Минфина от 22.12.2020 № 03-11-11/112445)

кроме всего напомню, что согласно пп.16 п.3 ст.346.12 НК не вправе применять УСН ИП, у которых остаточная стоимость ОС, определяемая в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете, превышает 150 млн. рублей