Или никак это договором не решить?

Здравствуйте 

Вот при периодических платежах подошла бы аренда с выкупом.

Аренда вам позволит там как раз строить.

Но можно попробовать разделить платежи. Например арендные будут минимум в течении  года, а самые большие при выкупе участка и уже после переоформления его на вас.

Гк это сделать разрешает, главное чтобы собственник согласился так. Либо делать более весомые платежи в период самой аренды, если он будет против 1 варианта.

Ст 624 гк

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

А на счёт согласия строить — это вопрос уже условия договора, это можно указать.

Так же можно подумать над ограничениями на расторжение договора и возврата платежей например, при его расторжении с его стороны. Это уже обсуждаемые детали. Большую неустойку делать не советую, её в суде можно уменьшить по ст 333 гк.

Здравствуйте!

Что это может быть за договор? Или никак это договором не решить?

Почему же. Вы можете заключить договор аренды с правом последующего выкупа, Ст.606 ГК РФ. Большую часть арендной платы предусмотреть в договоре в самом конце, в целях экономии оборотных средств. Исходя из принципа свободы договора (Ст.421 ГК РФ) это вполне возможно .

Договор простого товарищества ( о совместной деятельности) Вам не подойдет с учетом того, что собственник является физическим лицом, а по нему сторнами могут быть только ИП или коммерческие организации.

Алексей, здравствуйте. 

Проблема в том, что сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, до момента которой владелец может отказаться от исполнения договора и без суда вы никак не сможете обязать его заключить договор.

Как вариант вы можете заключить с владельцем предварительный договор купли продажи земельного участка в котором подробно оговорить все условия покупки, срок испольнения договора, задаток, неустойку за отказ от исполнения договора (возможно в размере стоимости дома) и прочие нюансы. В случае если владелец заявит: «участок продавать передумал, хотите — разбирайте дом, не хотите — можете оставить мне» вы идете с данным договром в суд и учитывая, что на спорном участке построено вами здание (документы по стройке все составляйте и сохраняйте с обязательным указанием места строительства!) считаю перспективы судебного дела в вашу пользу крайне высокими.

Рекомендую ознакомится с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314779/102c330716d63d2bcea31ddf7ab856b22e6223ee/#dst100063

Приведу выборочно цитаты:

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

26. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

27. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, — в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

29. По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

 
Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Добрый день.

Для описанной вами ситуации можно сконструировать несколько правовых способов.

Во первых, самый подходящий вариант для описанной ситуации, это заключение договора простого товарищества. 

Так, в соответствии с п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В случае заключения такого договора, будет складываться следующая ситуация. Цель заключения договора- постройка объекта (объектов) недвижимости и их последующая продажа. Физическое лицо вносит в качестве вклада земельный участок. 

Второй участник в качестве вклада вносит материалы под застройку, денежные средства, свои профессиональные знания и прочее. То есть фактически осуществляет застройку. 

В соответствии с п. 1 ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

В силу п. 1 ст. 1043 ГК РФ, возведенный объект недвижимости (как и земельный участок) будет находится в общей долевой собственности обоих товарищей. Таким образом, собственник земельного участка не сможет потребовать его назад, как и не сможет потребовать снести постройку. 

Согласно указанной норме внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Прибыль от такой деятельности (в результате продажи объекта) также будет распределяться между товарищами, пропорционально размеру внесенного вклада. Вы не обязаны устанавливать равный размер вкладов, а можете определить такой размер в ином порядке.

Кроме того, вы можете предусмотреть в договоре последствия расторжения такого договора по инициативе одного из товарищей. На пример, возмещение убытков, причиненных таким расторжением второму товарищу. 

Так, согласно положению ст. 1052 ГК РФ наряду с основаниями, указанными в пункте 2 статьи 450 настоящего Кодекса, сторона договора простого товарищества, заключенного с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия, вправе требовать расторжения договора в отношениях между собой и остальными товарищами по уважительной причине с возмещением остальным товарищам реального ущерба, причиненного расторжением договора.

Проблема в том, что поскольку договор необходим для ведения предпринимательской деятельности, то в силу п. 2 ст. 1041 ГК РФ, все товарищи должны иметь статус ИП и (или) коммерческих организаций. 

Поэтому, для реализации этого варианта, физическое лицо должно будет открыть статус ИП.

Второй вариант, предполагает заключение договора аренды. 

При этом, такая договорная конструкция не в полной мере подходит под ваш замысел. Между тем, вы можете заключить договор аренды земельного участка, в котором прописать право на совершение неотделимых улучшений последнего. Построенный объект недвижимости как раз будет выступать в качестве такого улучшения.

Между тем, договор аренды не предполагает дальнейшую реализацию объекта аренды. В таком случае, в случае недобросовестности арендодателя, может сложиться ситуация, о которой вы пишите.

Можно заключить конечно договор аренды, с правом последующего выкупа земельного участка. Но этот вариант также не в полной мере отражает ваши намерения.

Таким образом, наиболее приемлемым вариантом для описанной ситуации, является договор простого товарищества. Такой договор в полной мере позволит урегулировать все потенциальные спорные ситуации, а также позволит обезопасить вас как инвестора. 

Между тем, физическое лицо должно обладать статусом ИП, в силу императивной нормы ГК.

С уважением, Соков Д. А. 

Добрый день,

Возможно стоит заключить смешанный договор:

-подряда (при этом сумму за строительство закладываете из двух составляющих, это стоимость строительства и предполагаемый доход от продажи);

-агентский, вы обязуетесь после завершения строительства реализовать данный объект за вышеуказанную (или более указанной) сумму третьим лицам.

При этом, в общем случае, оплату по договору подряда вы получаете только после реализации объекта третьим лицам из полученной суммы.

Если владелец отказывается от агентской части договора он обязан вам выплатить подрядную (для вас это все равно что продать третьим лицам,  с учетом вышеизложенного).

Если вы отказываетесь от агентской части договора, можете предусмотреть штраф в пользу собственника (штраф будет равен предполагаемому доходу от продажи, указанному выше).