Здравствуйте, уважаемый Александр!
В данном случае, с правовой точки зрения, необходимо отметить, что, несмотря на большой объём нового регулирования ЗОУИТ, определение и признаки ЗОУИТ так и не были сформулированы законодателем.
В п. 4 ст. 1 ГрК РФ определение ЗОУИТ по-прежнему даётся лишь путём перечисления некоторых видов ЗОУИТ, а в ст. 104 ЗК РФ указываются только цели установления ЗОУИТ.
И с недавнего времени полный список ЗОУИТ приведен в ст. 105 ЗК РФ. В этом списке перечислено 28 видов зон, в том числе: · зоны охраны объектов культурного наследия;· охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей; · охранная зона особо охраняемой природной территории; · водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса.
В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.
В этой связи действительно такие «особые» условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
И уже в силу федеральных законов и Положений, уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления принимает решение об установлении ЗОУИТ. Потом по межведомственным каналам передаёт эти сведения в Росреестр для внесения их в ЕГРН. С этого момента зона с особыми условиями считается установленной. Росреестр (от местной администрации) в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ. Вместе стем, законодательством предусматривается именно «уведомительный порядок» в с илу ст.51.1 ГрК РФ, то есть разрешение на строительство как таковое сейчас не выдается.
Однако не все территории, в границах которых предусмотрены различного рода ограничения использования участков, вошли в перечень ст. 105 ЗК РФ. В связи с этим в отсутствие законодательно установленного перечня признаков и определения понятия ЗОУИТ не исключены споры, связанные с тем, относятся ли сущностно те или иные зоны к ЗОУИТ и могут ли они существовать при отсутствии в перечне ст. 105 ЗК РФ.
Таким образом, на основании вышеизложенного, с юридической точки зрения, Вам желательно заказать ГПЗУ в администрации, и выписку из правил землепользования и застройки, чтобы понять все ограничения на данном земельном участке. Выдаются такие документы бесплатно. После анализа данных документов возможно будет понятно как действовать дальше.
В зависимости от ответа из органа местного самоуправления Вы вправе оспорить отказ в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).
Всего доброго Вам!
Рад был помочь, уважаемый Александр!
Ограничения с указанием зон с особыми условиями использования территорий указываются в выписке из ЕГРН.