Покупаю квартиру, нужно проверить комплект документов и договор

Здравствуйте Денис, готова посмотреть документы. Вы не указали кто продавец — физическое или юридическое лицо. Это имеет значение для запроса пакета документов. Он может оказаться не полным. 

Здравствуйте, Денис.
Показывайте документы.Их можно прикрепить к вопросу. 
Чем больше юристов проведут анализ, тем меньше вероятности допустить ошибку.

Здравствуйте, Денис.

Конечно выкладывайте, сейчас и посмотрим и проанализируем документы.

Здравствуйте, Денис!

Лучше выложить здесь и получить анализ сразу от нескольких юристов, чем от одного в чате, так что выкладывайте!

здравствуйте, Денис.

посмотрела Ваш договор. В целом, договор составлен хорошо, прописаны обязанности сторон и ответственность  в соответствии с ГК РФ. 

Здравствуйте.

Что бы не говорили об отслеживании сделки, а паспорт гражданина Рустамова (бывший продавец) в базе ФМС РФ не значится. НО по этому паспорту была совершена сделка купли-продажи предыдущая. Есть риск (может быть небольшой)  признания сделки недействительной.

На всякий случай, отмечу, что риски — они практически всегда и везде присутствуют (в той или иной мере), однако сделка с участием гр-на Рустамова прошла гос. регистрацию в Росреестре и там должны были все проверить (хотя от ошибок, как говорится, никто не застрахован, но, тем не менее, Росреестр несет за это ответственность).

Факт того, что в электронной базе на официальном сайте ФМС отсутствуют сведения о действительности/недействительности паспорта гр-на РФ Рустамова, «железно» не говорит о том, что он действовал по поддельному паспорту, а возможно в эл. базу на сайте ФМС данный паспорт, всего на всего, не внесен.

В остальном, коллеги уже ответили на Ваши вопросы.

Удачи Вам, Денис, при заключении сделки и дальнейшей регистрации права собственности.

Здравствуйте, Денис.

1) Значимые поправки к договору 

1.1. Так как Вы допускаете потенциальную возможность признания сделки недействительной, то необходимый пункт (п. 16) о том, что Продавец берет на себя определенные обязательства (ответственность
Продавца в случае изъятия товара у Покупателя в соответствии со ст. 461 ГК РФ), в случае признания сделки недействительной, в договоре присутствует, и это правильно. Добавить к нему нечего. 

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

1.2. Так квартира будет освобождаться бывшим собственником более срока регистрации перехода права собственности, то в ДКП необходимо предусмотреть, кто будет оплачивать квартплату за время проживания бывшего собственника. Мелочь, но она может отношения между Продавцом и Покупателем.

1.3. Представленный Вами договор составлен юридически правильно. Дополнительные условия возможны, но не обязательны.

2) Что еще из документов нужно запросить. В текущем комплекте не хватает (вроде) выписки об отсутствии задолженности, но это можно и в договоре прописать.

2.1. Если есть подозрения об адекватности Продавца, следует запросить справки из психо-неврологического диспансера и справку от врача-нарколога. Обычно, этим занимаются риэлторы. 

2.2. Запросите  техпаспорт БТИ. Дело в том, что если в квартире был произведена перепланировка без документального оформления, то либо квартиру необходимо будет переделывать обратно «под документацию», либо уплачивать штраф и переоформлять документы. В связи с тем, что при государственной перерегистрации права собственности указанные документы не требуются, в случае покупки подобной квартиры, обязанность по переоформлению документов БТИ и уплаты штрафа ляжет не Вас, как нового собственника помещения.

3) Порядок проведения сделки (какие документы в каком порядке подписываются, когда деньги отдаются, когда/куда идти регистрировать кваритиру)

с 1 марта 2013 года договора купли-продажи квартиры не регистрируются. Осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости. 

Другими словами, договор купли-продажи квартиры  вступает в  силу с момента его подписания и платить за его регистрацию уже не нужно, как это было ранее. Покупатель оплачивает лишь государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности, так как государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода права собственности. Момент перехода права собственности происходит после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Первое, что Вам необходимо сделать до подписания договора купли-продажи квартиры — взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить права данного собственника на эту квартиру. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину в МФЦ, (многофункциональный центр), там же и получите выписку. МФЦ —  это единый центр, где комплексно размещены специалисты всех важнейших ведомств и структур, предоставляющих жителям столицы государственные услуги по наиболее важным жизненным ситуациям). С адресами и телефонами МФЦ г. Москвы можно ознакомиться по ссылке. Данная выписка содержит в себе основную информацию по квартире: описание квартиры, сведения о правах на квартиру, об ограничениях этих прав и судебных правопритязаниях на нее. То есть, станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест на квартиру, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении данной квартиры заявления на регистрацию сделки на переход права собственности;

4) Last but not least: риски и возможные способы разнообразного «кидалова»

Приведу потенциальные риски, с которыми может столкнуться Покупатель, в том, числе, которые, на первый взгляд, к Вашей ситуации не имеют прямого отношения. Тем не менее, опровергая те или иные риски, Вы будете более уверенны в предстоящей сделке. 

а) Стоимость квартиры может быть несколько ниже средне-рыночной цены, но если ее цена значительно ниже средней цены аналогичных объектов собственности, то есть риск попасть на тот «сыр», что зовется «бесплатным».  Поводом для беспокойство может служить сниженная цена более чем на 20%. 

б) Множество мошеннических схем начинаются с того, что Покупателю говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и  оформление документов будет производиться по доверенности.Тот факт, что некоторые крупные банки, вообще исключают работу с доверенностями, очень показателен.

в) Количество продаж покупаемой квартиры. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке. Страхование рисков в этой связи может быть оправданным.

г) Личный контакт с собственником и прописанными в квартире лицами может многое объяснить об адекватности тех людей, с которыми придется иметь дело.  Некоторые банки требуют от собственников справки из психо-неврологического диспансера и наркологического диспансера.  

д) Необходимо установить, не передавалась ли данная квартира в дар или по наследству. Если такие факты имели место быть, указанные лица так же проверяются на адекватность. В этой связи, могут объявиться наследники, права которых были нарушены. Следует установить, не была ли указанная квартира в сове время приватизирована и не нарушено ли было право несовершеннолетнего на приватизацию данного жилого помещения. 

е) Для государственной  регистрации права собственности на указанную квартиру техпаспорт БТИ обычно не требуют. Однако, Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ для того, что бы установить, была ли сделана перепланировка в квартире.  Если факт подтвердиться после переоформления права собственности, обязанность по уплате штрафа и переоформлению документов ляжет на Вас, либо придется переделывать все так как было. 

ж) В договоре следует указывать полную стоимость квартиры. В случае  признания сделки, где цена договора занижена недействительной или расторгнутой, покупатель рискует получить обратно только ту сумму, которая указана в договоре. 

з) Если были прописанных несовершеннолетние дети, необходимо устанавливать, куда и когда они были выписаны. Практика показывает, что при нарушении прав ребенка, если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели;

и) Необходимо выяснить, состоит или состоял ли собственник в браке. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она была оформлена. На продажу квартиры потребуется согласие супруга. 

Тот же исход может быть, если собственник в разводе и с момента развода прошло менее трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть проданной квартиры.

к). Возвращаясь к ранее прописанным гражданам. Необходимо установить, есть ли среди ранее выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах лишения свободы. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире.

л) Если квартира когда либо передавалась по наследству, то в качестве обеспечения страхования возможных рисков с новым собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи указанной квартиры.

м)  Необходимо проверить не является ли квартира объектом спора в суде или под обременением.

По указанному договору после государственной регистрации перехода права собственности Вы обязаны оплатить всю сумму за квартиру в
течение  1 (одного) календарного дня  (п. 5 ДКП), а прежний собственник обязан сняться с регистрационного учета и передать ключи в течении 14 календарных дней  (п. 7 и 8, соответственно). Такой подход допускается. 

Если же Вас не устраивает тот факт, что оплатив всю стоимость за квартиру, Вы, являясь ее собственником в правовом смысле не сможете ею пользоваться некоторое время (14 дней), то в договоре купли продажи возможно пересмотреть п. 5 ДКП, либо п. 7 и 8 ДКП, приведя сроки уплаты денежных средств и освобождение квартиры (со снятием с регистрационного учета) к единому знаменателю. При этом, укажите в договоре, кто будет производить оплату коммунальных платежей с момента перехода права собственности до момента освобождения квартиры прежним владельцем.

В заключение хотелось бы сказать, что мысль по поводу по поводу титульного страхования оправдана, ввиду того, что квартира довольно часто продавалась и самостоятельно отследить всех ранее прописанных в ней лиц вряд ли удастся. Передача денежных средств через банковский счет документально подтвердит факт оплаты по договору. 

С Уважением.

Здравствуйте Денис!

1) пойду в страховую и уточню насчет титульного страхования

в принципе, остальные пункты, как я понимаю, вряд ли сильно важны, так как страховая уже проследит за процессом и пошагово разложит

2) разбиваю платеж на два этапа, причем последний после выписки из квартиры текущего собственника (это в договоре надо будет прописать)

Вариант весьма разумный и действенный.

3) деньги передавать через банковский счет, что и прописать в договоре

Я бы рекомендовал все таки деньги передавать через банковскую ячейку, с условием, что доступ к ячейке продавец получит только после регистрации права собственности в Росреестре. Для Вас это более выгодно, так как если продавец откажется от сделки на этапе регистрации деньги останутся у Вас. В случае перевода на счет, придется их истребовать в судебном порядке. Судебный же порядок не является идеальным. Суд хоть и вынесет решение деньги вернуть, но в реальности этих денег у продавца может и не оказаться, тогда взыскание будет производится из его доходов. На практике это бывают смешные цены — 1000 рублей в месяц.

4) запросил (но пока не получил) справку об отсутствии задолженности по коммуналке. По этому пункту еще и в договор добавлю.

Такую справку можно получит сходив вместе с продавцом в ЕИРЦ. Это обезопасит Вас от ее подделки. Тоже относится и к справкам из психо-неврологического и наркологического диспансеров.

Здравствуйте Денис!

В соответствии со ст. 2 закона о гос. рег. прав 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт
признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное
право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей
территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом
системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее
также — Единый государственный реестр прав).

То есть, доказательством прав на недвижимость явл. Свидетельство
о праве собствен. Однако, поскольку представленное св-во о праве 2009 г., То Вам следует получить выписку из ЕГРП о наличии прав продавца на сегодняшний день и отсутствии обременения недв.

;

В соответствии со ст. 554 ГК РФ 

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение
недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого
недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом
имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.

То есть, в договоре продажи дома, должны быть указаны
точные данные объекта, поэтому при указании характеристик  жилья Вам следует проверить все данные согласно  справки из БТИ и   выписки из ЕГРП .

 Согласно ст. 551 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ.

Граждане и юридические лица
свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный
законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 328 ГК РФ 

В случае непредоставления обязанной стороной
обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств,
очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в
установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе
приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения
этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном
объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить
исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части,
соответствующей непредоставленному исполнению.

 Кроме того, Вам следует получить  еще целый ряд документов: справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности, о наличии зарегистрированных лиц.

Основным документом, выдаваемым ЕИРЦ, является ЕЖД — единый жилищный документ. Его прелесть в том, что он заменяет сразу несколько различных справок и принимается в любых учреждениях. Cегодня он может использоваться вместо выписки из домовой книги, справки о регистрации по месту жительства и других часто требуемых документов.

Единый жилищный Документ включает в себя следующие справки:

• справку о регистрации;
• справку о составе семьи;
• справку об иждивении;
• справку об умершем;
• справку об изменении адреса;
• выписку из домовой книги;
• справку о проверке жилищных условий;
• копию финансово-лицевого счета нанимателя жилого помещения;
• копию карточки учета для собственника жилого помещения;
• справку о совместном проживании с умершим;
• справку «Дом-новостройка»;
• справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг;
• справку о замене паспорта с указанием причины.

Таким образом, сейчас Вам следует получить выписку из ЕГРП о наличии прав продавца на сегодняшний день и отсутствии обременения недв., паспорт и справки из БТИ, ЕЖД, а также проверить паспорт прод. на предмет отсутствия штампа о браке.
Смогу оказать услугу по редактированию договора, а также проконсультировать по успешному заключению сделки в чате.
C уважением Ф. Тамара