Как узаконить помещение в многоквартирном жилом доме, состоящем из 4 квартир, за собственником одной из квартир?

Владимир, решение исполкома в принципе оспоримо.

Наиболее эффективный способ действий: обращение с иском в суд о признании права собственности. Основание иска: приобретательская давность — то есть тот факт, что собственник добросовестно и на законном основании пользуется данным помещением более 15 лет.

Здравствуйте Владимир!

В соответствии с практикой Верховного суда РФ указано что из п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона о ТСЖ следует, что нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир. То есть данная площадь не является обще домовым имуществом.

Вы можете попробовать в судебном порядке признать за собой право собственности на данное помещение.

Здравствуйте, Владимир.

Указанное Вами помещение хоть и не используется другими собственниками, но в силу его изначального предназначения принадлежит на праве общей долевой собственности в качестве общего имущества в многоквартирном доме другим собственникам. 

Во первых, оно изначально предназначалось для обслуживания более одного помещения в данном доме, (п. 1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ), не смотря на то, что коммуникации и иное оборудование прежними жильцами уже не используется, тем не менее, данное помещение может удовлетворять социально-бытовые потребности других собственников (п. 2 ч. 1 ст 36 ЖК)

1.Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1)помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2)иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

В силу ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

4.По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, Вам, в соответствии со ст. 44 необходимо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о реконструкции многоквартирного дома с оформлением права собственности на общее имущество многоквартирного дома на одного из собственников, то есть на Вас. После того, как решение будет принято всеми собственниками жилья в Вашу пользу, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ можно приступать к переустройству и перепланировки жилого помещения. 

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2.Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1)заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2)правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3)подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4)технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5)согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6)заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1.Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1)правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2)технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

3)заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3.Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии счастями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4.Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных вчасти 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

5.Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6.Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Только после получения документа, подтверждающего принятие решения о переустройстве и (или) перепланировка жилого помещения можно приступать к его переустройству или перепланировке. Основаниями для отказа в выдаче подобного документа могут послужить основания, изложенные в ст. 27 ЖК РФ.

1.Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1)непредставления определенных частью 2 статьи 26настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26настоящего Кодекса возложена на заявителя;

1.1)поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2)представления документов в ненадлежащий орган;

3)несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2.Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3.Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

С Уважением.

Здравствуйте Владимир!

В соответствии со ст.36 ЖК РФ

собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции

То есть, помещение, которое ранее было общей кухней и общей котельной является общим имуществом дома и следовательно пользование им осущ. по решению всех собств.

Согласно п.2 ст.40  и ст. 44 ЖК РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Если
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без
присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие
реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть
получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть,  Собственники жилья вправе распоряжаться указанным пом. по своему усмотрению, в том  числе передать Вам в личное пользование.

 При 

перепланировке помещ. с присоединением
части общего имущества (коридора, стены и т.д) собственник пом. -обязан получить согласие собственников дома.

Согласно ст.25, ст.26,  ЖК РФ 

перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся
с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного
самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании
принятого им решения.

То есть, для перепланировки  общей площадки
требуется  согласование с ОМС.

В силу ст.29 ЖК РФ

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка
жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с
нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в
соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое
помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно
переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по
договорусоциального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее
состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом,
осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть
сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не
нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их
жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в
прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в
установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого
органа при условии непринятия решения, предусмотренногочастью 4 настоящей статьи, принимает
решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов
такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого
жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с
возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по
приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по
договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на
собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному
договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее
состояние.

То есть, если Вы самовольно произвели  перепланировку пом, то Вас могут обязать привести такое жилое
помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены
органом, осуществляющим согласование.

Таким
образом, сейчас Вам следует провести общее собрание и подавать док. в ОМС.

В случае отказа — Вы сможете решить вопрос в суд. порядке .

Смогу оказать услугу по  составлению  заявления  и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате.
С уважением Ф. Тамара