Какие риски при покупке помещения после раздела и возможной незаконной перепланировки?

Здравствуйте, Михаил. 

Если само нежилое помещение, которое большое проблем с вводом в эксплуатацию, регистрацией не имело, при разделе указанного помещения не затронут общее имущество МКД, стены, земля, то проблем с приобретением Вами помещения у Вас быть не должно. 

Перепланировку, если она не согласована Администрацией можно узаконить в судебном порядке, иском о сохранении помещения в перепланированном виде согласно статьи 29 Жилищного кодекса. 

Согласование перепланировки собственниками МКД по общему правилу не требуется. 

С уважением! Г. А. Кураев 

Здравствуйте!

Основание проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме является согласование с органом местного самоуправления, ст.26 ЖК РФ.

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме указаны в ст.29 ЖК РФ. В том числе административная ответственность  за самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме по ст.7.21 КоАП РФ.

При этом при решении вопроса о перепланировке должен быть предоставлен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект  перепланировки  перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если  перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений   , где должно быть зафиксировано  согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на такую перепланировку помещения. То есть протокол общего собрания собстенников нужен только  том случае если было задействовано общее имущество МКД ( ст.36 ЖК РФ).Если общее имущество не затрагивалось, то данный документ и не нужен.

Все изменения по перепланировке, разделу помещений, псстановке новых помещений на кадастровый учет и регистрацию должны были пройти в  установленной законом процедуре с участием органов БТИ ( кадастрового инженера), администрации и Росреестра.

Полагаю, что проблем с регистрацией праа собственности на помещение у Вас не должно быть, если Вы пишите, что документы по итогу оформлены правильные и все это прошло через Росреестр.

Но если не была соблюдена процедура, например, не был предоставлен в уполномоченный орган( администрацию) проект перепланировки или не было согласие собственников( если оно требовалось так как затрагивалось общее имущество МКД), то при наличии жалоб данный вопрос может встать. В том числе если будет прокурорская проверка.

Тогда вопросы могут быть к Вам и администрации как согласовывающему органу.

Тем не менее думаю, что это Вы из-за этого не потеряете право собственности.

Если Вам потребуется дополнительная консультация, то можете обратиться ко мне в чат. 

Здравствуйте.

Коммерческой называют недвижимость, которая используется для получения прибыли или умножения капитала. К этой категории недвижимости относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, апартаменты, гостиницы, гаражи и парковки.

Перепланировка предусмотрена для жилых помещений с проектом (ст.26 ЖК РФ).

Возможно, что ранее неподеленное помещение, которое было разделено, было нежилым помещением.

В соответствии со ст.302 ГК РФ

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вы добросовестный приобретатель, то есть не знали и не могли знать. Могут истребовать, если продавец не мог отчуждать, поскольку имущество похищено или утеряно прежними собственниками.

Продавец предоставил тех паспорт, выписку. Запросите у Продавца документы на раздел помещения.