Земельный участок с договором аренды на 10 лет представлен для реконструкции, в период аренды на территории

Здравствуйте Алексей 

Здравствуйте, Анастасия! Можно попробовать снизить стоимость аренды на основании ст.451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Сумму Вы определяете самостоятельно, можете посоветоваться с риэлтором. Но если землю нельзя использовать по назначению, то резонно говорить о моратории на взимании арендной платы, то есть снизить ее до нуля.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

С уважением Андрей Макаров.

Здравствуйте!

Судя по вопросу у Вас нет особого желания расторгать действующий договор аренды даже с учетом данных обстоятельств ( установление зоны затопления). Хотя Вы и можете это сделать, уповая на существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Установление зоны затопления не препятствует реконструкции объекта капитального строительства.

Согласно  ч.3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ в границах зон затопления, подтопления запрещаются:

1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод;

Водным кодексом не исключена возможность строительства объектов капитального строительства в зонах затопления, подтопления, но оно должно реализовываться при обеспечении таких объектов инженерной защитой.

Сразу хочу сказать, что закон не предполагает возможность продления договора аренды именно на период существования зоны затопления.В данном случае действует общий порядок продления согласно действующего гражданского, земельного законодательства и условий договора аренды.

Что касается освобождения от уплаты арендной платы — можете написать в администрацию ходатайство об освобождении ( полном или частичном), но администрация  может и не согласиться.